房貸成數攻略：2025 核貸概況與提升成數技巧全解析

房貸成數是購屋族最關心的核心議題。本文將深入解析 2025 年最新房貸核貸概況，並分享五大關鍵影響因素與提升成數的實戰技巧，幫助你順利取得最適合自己的房貸方案。

一、什麼是房貸成數？銀行核貸的關鍵指標

房貸成數 (Loan-to-Value Ratio, LTV) 指的是銀行核准的貸款金額佔房屋鑑價或買賣價金的百分比。銀行通常會以【買賣價金與鑑價金額兩者中較低者】作為計算基準。

在申請房貸之前，建議先參考完整的賣房文件準備全攻略，確保所有交易文件齊全，順利完成貸款流程。

📝 房貸成數計算公式

房貸成數 = 貸款核准金額 \div 銀行鑑價金額 \times 100\%

房貸成數最高能貸到多少？（2025 年概況）

房屋類型	一般貸款成數	管制區/特殊情況
一般自用住宅	70% 至 80% (條件優者最高可達 85%)	—
政策性貸款 (新青安等)	最高 80% (部分銀行可搭配更高)	專為【首購族設計】，條件通常優於一般房貸。
高價房產與投資物件	最高約 50% 至 60%	受【中央銀行信用管制】限制，高價房產（豪宅）最高約 40%。

二、影響房貸成數的五大關鍵因素

銀行在審核房貸時，會綜合評估以下兩大面向：

1. 借款人的信用與財務狀況（還款能力）

• 信用評分：通常信用評分在 600 分以上才算正常。【高信用評分】能大幅提高核貸成功率。
• 收入穩定性：公務員、百大企業員工、醫師等職業通常較有優勢。自由業者需提供【近一年】更完整的財力證明。
• 負債比率：現有的信貸、車貸、信用卡循環額度等，都會被計入總負債。【負債比率過高】會讓銀行擔憂你的還款能力，從而降低成數。

2. 房屋本身的條件（擔保品價值與市場性）

• 地段與屋齡：位於市中心、交通便利的地段，通常鑑價較高。屋齡新的電梯大樓優於屋齡老舊的公寓。
• 房型與坪數：銀行會考量房屋的【市場性與流動性】。套房、頂樓加蓋、特殊格局或過大坪數的房產，核貸成數可能被壓低。
• 物件狀況：房屋是否有違建、海砂屋、輻射屋等【重大瑕疵】，都會嚴重影響鑑價與核貸意願。

三、提升房貸成數？實戰技巧大公開

如果希望爭取更高的房貸成數，可以從以下幾個面向著手：

提升自身條件

• 維持良好信用紀錄：避免信用卡遲繳，並降低負債比率。
• 準備完整財力證明：提供年度所得清單、存款證明、股票等【可供佐證的資產證明】。
• 提供保證人：尋求一位【信用良好、收入穩定】的家人作為房貸保證人，可增加銀行信心。

選擇合適的房產

• 優先選擇銀行偏好的物件，如屋齡新、地點佳、格局方正的社區大樓。

積極比較多家銀行

• 每家銀行的放貸策略與鑑價標準差異極大。建議同時向【3-4 家銀行】送件申請，比較其核貸成數、利率與其他優惠條件。

首購族優惠方案

• 首次購屋者可善用政府推出的【青年安心成家購屋優惠貸款】等政策，這類方案通常提供較低的利率、較長的還款年限。
  
  了解最新的房屋貸款與稅務政策，能幫助你更精準地規劃房貸成數與申請策略。

四、結論與專業問答

追求高房貸成數是人之常情，但這並非購屋的唯一考量。成數越高，意味著你需要承擔的貸款金額越大，每月還款壓力也越重。

在做出最終決策前，請務必先仔細評估自己的財務狀況，計算每月的房貸月付金是否在你的【可負擔範圍內】。選擇一個最適合你財務狀況的方案，而非盲目追求最高成數，才能讓你買得安心，住得踏實。Q: 房貸成數是以「買價」還是「鑑價」計算？

A: 銀行通常會取【買賣價金與鑑價金額兩者中較低者】作為計算成數的基準。這是銀行的風險控管原則，因此即使你的買價很高，但銀行鑑價較低時，貸款成數會【以較低的鑑價為準】。Q: 提升房貸成數的「保證人」一定要提供嗎？

A: 【不一定】。如果借款人本身信用、收入和房產條件都優良，銀行通常不會要求。提供保證人通常是在【借款人條件較弱】（如收入不穩定、信用分數較低）時，用來提高核貸成數或過件率的輔助方式。Q: 屋齡多久的房子會影響貸款成數？

A: 一般來說，【屋齡超過 30 年】的公寓或中古大樓，銀行會開始採取較嚴格的標準。主要考量房屋的【耐用年限】和【未來殘值】，可能會要求【降低貸款成數】或【縮短還款年限】（例如只能貸 20 年）。