2025 房產遺產稅全解析：計算公式與節稅策略

房產遺產稅是家中長輩過世後不可忽視的重要稅務議題。本文將用淺顯易懂的方式，完整解析 2025 年房產遺產稅的最新規定、計算公式、免稅額與合法節稅策略，幫助您安心處理繼承事宜。

一、遺產稅房產價值如何評估？（非市價）

在計算遺產稅時，房產的價值並不是以【市價】為準，而是採用【官方核定的價值】，這對繼承人來說通常更有利：

• 土地部分：依據繼承開始日期的【公告地價】。
• 房屋部分：依據繼承開始日期的【房屋評定現值】。

💡 房產遺產稅價值計算

房產的【遺產稅價值】 = 土地公告地價 + 房屋評定現值。這兩項官方價值通常【遠低於】市場實際成交價格，是台灣遺產稅的一大特點。

在評估房產遺產稅負擔時，也可參考這篇新屋 vs. 中古屋比較指南，了解不同房屋類型對財務規劃的影響。

二、2025 年遺產稅計算公式與扣除項目

台灣遺產稅採用【累進稅率】制，計算公式如下：

【📝 遺產稅額計算公式】

遺產稅額 = (遺產總額 – 免稅額 – 扣除額) × 稅率

1. 2025 年遺產稅的免稅額與扣除額（關鍵節稅點）

• 一般免稅額：新台幣 1,333 萬元（基本門檻）。
• 配偶扣除額：493 萬元。
• 直系血親卑親屬扣除額：每人 50 萬元（子女）。
• 喪葬費用扣除額：最高可扣除 123 萬元。
• 被繼承人債務：例如房貸餘額、信用貸款等，需附上合法證明。
• 自用住宅用地扣除額：最高可扣除 1,330 萬元（需符合繼承人居住，且沒有將房產出租或營業等條件）。

2. 遺產稅累進稅率

應稅遺產淨額扣除免稅額與扣除額後，依據以下累進稅率計算：

應稅遺產淨額區間	稅率
5,000 萬元以下	10%
5,000 萬元至 1 億元	15%
1 億元以上	20%

【實務計算範例】

• 假設：一單身繼承人繼承遺產總額 3,000 萬元（房產公告現值總和）。
• 應稅淨額計算：遺產總額 3,000 萬 – 一般免稅額 1,333 萬 – 喪葬費 123 萬 = 1,544 萬元。
• 由於 1,544 萬元在 5,000 萬元以下區間，因此稅率為 10%。
• 應繳遺產稅： 1,544 萬元 × 10% = 154.4 萬元。
  
  若要掌握最新遺產稅率與計算規定，可參考財政部稅務入口網，確保規劃策略符合現行法規。

三、房產遺產稅的合法節稅策略

【遺產稅房產】的規劃是一門學問，除了繼承稅務，也應同時考量未來出售時可能產生的【房地合一稅】。

1. 生前規劃：分年贈與

• 善用每年 244 萬元的贈與稅免稅額（夫妻合計 488 萬元），逐年將財產移轉給子女，是規避贈與稅最有效的方式。
• 購買人壽保險：保險理賠金若符合規定，【不計入遺產總額】，是傳承財產的有效工具。

2. 善用扣除額

• 妥善保存所有醫療費用、喪葬費用收據。
• 在申報時確認是否符合【自用住宅】扣除資格，這項扣除額度非常高，能大幅減輕稅負。

四、申報時機與專業建議

1. 申報時機與必備文件

• 申報時機：繼承開始日起 6 個月內向國稅局申報。若有特殊原因，可申請延長 3 個月。
• 必備文件：死亡證明書、戶籍謄本、土地建物權狀影本、喪葬費用及債務證明文件等。

⚠️ 繼承後最重要的稅務風險提醒

請務必注意：雖然房產遺產稅價值低（公告現值），但這同時成為房產的【未來取得成本】。當繼承人未來出售該房產時，由於取得成本極低，可能會面臨【高額的房地合一稅】。因此，傳承規劃應同時諮詢【會計師或地政士】，以最大化稅務效益。

結論： 遺產稅房產的計算看似繁瑣，但只要掌握【公告現值、免稅額】與【扣除額】等關鍵概念，其實多數家庭並不需要繳納高額遺產稅。若您的家族資產較為龐大，或繼承情況複雜，【諮詢專業的會計師或稅務顧問】將是確保申報正確與避免多繳稅款的最佳選擇。

聰明傳承，安心繼承。