房屋稅自用優惠解析：1.2% vs 4.8%稅率差異

房屋稅自用是每位屋主年度節稅的關鍵。每年五月，屋主都會收到房屋稅單，但只要完成簡單申請，就能享受自用住宅優惠稅率，將稅負從非自用的 4.8% 降至 1.2%。本文將完整解析房屋稅計算方式，並詳細說明申請自用住宅優惠稅率的流程，幫助您合法節省房屋稅。

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一、房屋稅的核心計算公式與稅基

在深入了解稅率之前，我們需要先知道房屋稅是如何計算出來的。理解公式，才能掌握節稅的關鍵變數。

房屋稅計算核心公式

應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率

• 房屋課稅現值：這不是房屋的市價或成交價。它是由地方稅捐稽徵處根據「房屋標準單價」、「折舊率」及「地段率」等因素綜合評定出來的課稅基礎。
• 稅率：這是決定您最終稅額的關鍵變數，稅率會根據您房屋的「使用情形」而有所不同。

若你想了解判斷自用住宅資格的條件，可參考『地價稅自用住宅條件』 (https://twprobe.com/dijia-shui-ziyong-zhuzhai-tiaojian-jiacha-jieduan/) 以確保符合優惠資格。」

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二、稅率天差地遠：自用 vs. 囤房稅 2.0 (最新)

房屋稅的稅率主要分為「住家用」與「非住家用」兩大類。而在「住家用」中，因應最新的「囤房稅 2.0」法案，多屋族的稅率將有顯著變化，務必注意。

使用情形	稅率	說明與限制
自用住宅	1.2% (最低)	提供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，全國限 3 戶。
非自用住家用（多屋/出租）	2.0% ~ 4.8%	依房屋所在縣市的房屋持有數量，採用「全國歸戶」差別稅率。
公益出租人	1.2%	房東加入政府認可的公益出租方案，可享有自用住宅稅率的優惠。
非住家用（營業用）	3% ~ 5% (最高)	用於開設公司、商店等營業用途。

專業警示：自用住宅的權威認定

• 稅率差距： 同樣一間房屋，若被認定為「非自用住家用」且落在最高稅率區間，其房屋稅最高可達自用住宅 (1.2%) 的四倍（4.8%）。
• 戶籍限制： 申請自用住宅，房屋內必須有本人、配偶或直系親屬任一人設有戶籍，這是法律規範的必要條件。

因此，正確地申請適用稅率，是所有屋主最基礎的節稅工作。

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三、如何申請自用住宅優惠稅率？三大條件與時限

要享受 1.2% 的優惠稅率，您的房屋必須「同時滿足」以下三個條件，且申請手續不可省略：

1. 房屋無出租或營業使用：必須是純粹作為居住用途。若有部分空間作為營業登記，則可申請「分攤課徵」，自住部分仍可適用 1.2% 稅率。
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住：房屋內必須有本人、配偶或直系親屬任一人設有戶籍。「直系親屬」包含父母、祖父母、子女等。
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內：這是最關鍵的限制。自用住宅的優惠，一個家庭（本人、配偶、未成年子女）在全國最多只能擁有三戶。

黃金申請時機：錯過就等明年！

您必須在每年房屋稅開徵 40 日前（即 3 月 22 日前）提出申請，審核通過後，當年度即可適用優惠稅率。若逾期申請，則需等到下一個年度才能適用。購屋後，請務必把握這個時效性。

依據官方『房屋稅、地價稅自用住宅適用條件說明』，若房屋與土地均符合自住住宅資格，且辦妥戶籍登記，才能適用優惠稅率。etax.nat.gov.tw+1」

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四、房屋稅常見問答 (Q&A)

Q1: 我需要每年都重新申請自用住宅嗎？

A1： 不需要。 自用住宅稅率申請一次即可，只要房屋的實際使用情形與戶籍沒有變更（例如：從自住改為出租或戶籍遷出），稅務機關會持續適用優惠稅率。若有變更，屋主必須在 30 日內主動向稅務機關申報。

Q2: 我把戶籍遷入，就等於申請好自用住宅了嗎？

A2： 這是一個常見但錯誤的觀念！ 「戶籍遷入」是「必要條件」但非「足夠條件」。您必須親自或線上向房屋所在地的稅捐稽徵處提出申請，並填寫「房屋使用情形變更申請書」，才算完成程序。單純遷戶籍，稅務機關不會主動變更您的房屋稅率。

Q3: 房子是登記在公司名下，可以申請自用住宅嗎？

A3： 不可以。 自用住宅的申請人必須是「自然人」，法人（公司）所有的房屋，即使提供給員工居住，也只能適用非自用的住家用稅率（1.5% 起）。這是法律上對「自用」的嚴格定義。

Q4: 新買的中古屋，前屋主是自用，我還需要重新申請嗎？

A4： 強烈建議重新申請！ 房屋所有權人已變更，前屋主的自用優惠會自動取消。新屋主必須在取得房產後，立即重新提出申請（建議把握 3 月 22 日前的黃金時機），才能繼續享有優惠稅率。

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結論：主動申請，守護您的權益

房屋稅是所有屋主最直接、最有感的持有成本。政府提供的自用住宅優惠稅率，是一項重要的政策美意，但它需要您「主動申請」才能享有。

在您取得房屋所有權後，請務必第一時間檢視您的房屋是否符合條件，並立即向稅務機關提出申請。這個簡單的動作，將在未來的每一年，為您省下一筆實在的稅金。切勿將「戶籍遷入」與「自用申請」混為一談，造成不必要的稅務損失。