房屋漏水責任與處理指南：新舊屋與上下樓完整解析

房屋漏水責任是台灣住宅常見問題的核心。潮濕多雨與颱風氣候容易造成漏水，不僅影響生活品質，也可能導致牆壁發霉、結構損壞，甚至引發法律糾紛。對購屋族而言，釐清新舊屋及上下樓的漏水責任，並掌握正確處理流程，是保障居住品質與自我法律保護的關鍵。

一、房屋漏水的法律依據與責任歸屬

房屋漏水的責任複雜，主要依據房屋類型與漏水位置劃分責任：

新成屋與中古屋的責任區分

• 新成屋漏水：若因施工不良、設計缺陷導致，依《民法》建商需承擔【瑕疵擔保責任】。
• 中古屋漏水：依《民法》第 354 條，賣方對房屋的【「隱藏瑕疵」】需負責，即使不知情也不能免責。買方可請求減少價金、解除契約或損害賠償。

《公寓大廈管理條例》下的責任劃分（共用 vs 專有）

• 專有部分：如屋內天花板、室內管線，由【該戶住戶】自行維修。
• 共用部分：如屋頂、外牆、公共管線，由【管委會或全體住戶共同分攤】修繕費用。

遇到漏水問題時，屋主可以先了解社區管委會的責任與權利再決定後續處理方式。

二、房屋漏水常見類型與處理流程

常見類型與責任歸屬（按位置區分）

• 屋頂漏水：公共屋頂由【管委會】負責維修並共同分攤費用；若頂樓平台屬「專用部分」，則由【頂樓住戶】負責。
• 外牆滲水：外牆屬共用部分，通常由【管委會】處理。若因住戶裝修破壞防水層，責任則由該住戶承擔。
• 管線漏水：室內專有管線由【個別住戶】負責；【公共管線】由【管委會】出面維修，費用由公共基金支應。

漏水處理實務：爭取權益三步驟

• 第一時間蒐證：關閉水源、暫時止漏。【立即拍照錄影蒐證】（照片、修繕報價單、鑑定報告）。
• 協商與談判技巧：準備證據，與責任方（建商、鄰居或管委會）協商。若溝通無效，建議發出【存證信函】，正式主張權利。
• 尋求外部協助：若協商無效，可向【區公所申請調解】，或依《公寓大廈管理條例》、法律途徑提起訴訟。

三、新成屋 vs 中古屋：保固與自保措施

💡 保固與自保提醒

• 新成屋漏水保固：新屋具備【法定保固期】。結構體 15 年、防水工程 5 年、固著設備與裝修工程 1 年。處理流程為：【拍照留證 $\to$ 通知建商 $\to$ 要求修繕】。
• 中古屋漏水：賣方瑕疵擔保：賣方應誠實告知已知的漏水狀況。若隱瞞不報，買方可依法解除契約或求償。建議購屋前聘請驗屋公司，透過【紅外線熱像儀、管線壓力測試】降低風險。

依據內政部房屋管理規範，屋主在發現漏水後應立即採取措施以減少損失。

四、結論與常見問答

房屋漏水常見 Q&A

Q: 樓上漏水到我家，誰要負責？

A: 【需鑑定責任】。若因樓上住戶【裝修不當或室內管線老舊】，則由樓上住戶負責維修及賠償；若屬【大樓公共管線或結構問題】，則由管委會處理，費用共同分攤。Q: 買房後才發現漏水，可以退屋嗎？

A: 【難度極高】。只有在漏水屬【「重大瑕疵」】且【賣方惡意隱瞞】的情況下，買方才可能依《民法》主張解除契約。一般漏水瑕疵，法院通常會判決賣方【減少價金】或【修繕賠償】。Q: 管委會不處理漏水怎麼辦？

A: 若漏水責任在於大樓共用部分，管委會卻消極不處理，住戶可向【區公所申請調解】，或依《公寓大廈管理條例》提起【訴訟】，要求管委會履行職責。Q: 如何預防房屋漏水？

A: 【定期檢查屋頂防水層與排水系統】。觀察外牆是否有裂縫或滲水痕跡。購屋時，衛浴施工須確保【防水層高度足夠】且【洩水坡度】完善。

房屋漏水責任牽涉到【民法、公寓大廈管理條例與買賣契約】，責任釐清關係到金錢與居住安全。購屋前應謹慎檢查並保存證據，購屋後若發生糾紛，應依法律與事證爭取權益。