房屋過戶費用解析：契稅、土增稅計算與省錢技巧

房屋過戶費用是房產交易中不可忽視的一部分。除了房價本身，過戶手續涉及契稅、土增稅等多項費用，對購屋族與屋主來說，事先了解各項費用明細至關重要。本文將深入解析房屋過戶費用結構、買賣雙方的負擔項目，並提供實用案例與節省技巧，幫助你精準掌握預算。

一、房屋過戶費用有哪些？各項費用一次看懂

房屋過戶的費用項目複雜，主要包含稅金與規費：

1. 稅金（土地增值稅、契稅、印花稅）

• 土地增值稅（賣方負擔）：由賣方負擔，課稅基礎是【土地漲價總金額】。若符合【自用住宅優惠稅率】（10%），能大幅節省開支。
• 契稅（買方負擔）：由買方負擔，稅率為 6%，計算基礎是【房屋的現值】（房屋評定現值）。
• 印花稅（雙方各自負擔）：稅率為 0.1%，計算基礎為契約金額。

2. 規費與服務費（買方負擔居多）

• 規費：繳給政府機關的行政費用，包含【登記費】（約房屋與土地申報地價總額的 0.1%）與【書狀費】（每張權狀 80 元）。
• 代書費：代書（地政士）協助辦理過戶手續的服務費，【約 3 萬到 8 萬元不等】，依地區和案件複雜度而異。

在了解契稅與土增稅計算方式之前，建議先閱讀這篇房地產結構差異解析來掌握不同房屋交易結構可能帶來的風險。

二、過戶費用誰來付？買賣雙方負擔項目解析

在房產交易中，買方和賣方各自有應負擔的費用，但部分項目也可在簽約前協商。

費用項目	賣方負擔	買方負擔	協商空間
土地增值稅	✅ 全額負擔	–	無（法定稅務）
契稅	–	✅ 全額負擔	無（法定稅務）
規費（登記費、書狀費）	–	✅ 全額負擔	無（法定規費）
代書費（手續費）	部分（如塗銷費）	✅ 通常主導與負擔	有（可多方比較）
房屋稅、地價稅	依交屋日前比例	依交屋日後比例	依交屋日【按天數分算】

三、如何節省過戶費用？5 個實用技巧

過戶費用雖然是必要開支，但聰明規劃也能省下不少錢。

1. 善用自用住宅稅率：符合自用住宅條件的屋主，可將土地增值稅從 20% 以上降至 10%，是節省最大筆開支的關鍵。
2. 提前規劃過戶時機：在稅務新制生效前或房市淡季過戶，有機會享受到較有利的稅務條件。
3. 比較代書費用：不同代書的收費標準不一，多比較幾家，並確認服務項目是否完整。
4. 逐項核對收費明細：簽約前務必請代書提供詳細的費用估算表，確保所有收費都合理。
5. 文件提早準備：完整備齊所有必要文件，避免因補件而產生【額外的急件費或延誤費用】。

四、結論與常見問題 Q&A

過戶手續所需時間與費用概算

• 費用概算：一般而言，過戶費用（不含房貸）約佔房價的【6% ~ 15%】。實際金額會因地區、房屋現值、持有年限及是否為自用住宅而有所不同。
• 所需時間：整個流程通常需要【2 到 4 週】。其中包含文件準備、報稅、地政登記等程序。若遇到稅務審查或文件不齊，時間可能會延長。

若想了解更多官方規範與流程，可參考不動產交易官方指南。

過戶常見 Q&A

Q: 土地增值稅的「一生一次」自用優惠是什麼？

A: 【一生一次】的自用優惠是指，只要房屋符合【自用住宅】條件，屋主可使用一次將土地增值稅率降至 10% 的優惠。若未來賣房還想繼續使用優惠，則須符合【一生一屋】的更嚴格條件。Q: 過戶失敗，已繳的規費會退嗎？

A: 【規費】（如登記費、書狀費）通常【不退還】，因為政府已完成行政作業。代書費則依契約約定，通常會扣除已完成的工作成本後退還部分費用。Q: 房屋稅、地價稅的費用是如何分攤的？

A: 房屋稅和地價稅是【按實際交屋日】進行分攤。交屋日【前】的稅費由賣方負擔，交屋日【後】的稅費由買方負擔。代書會在結算時進行【按天數的精確計算】。

五、結語：事前準備，讓交易更順利

房屋過戶手續雖然繁瑣，但只要事先了解【費用項目、計算方式與節稅優惠】，就能有效降低支出，並避免不必要的糾紛。

建議購屋族與屋主在交易前，主動向【代書、公會或地政事務所】諮詢，並妥善規劃資金，才能讓您的房產交易順利圓滿。