防水驗收是房屋檢查的核心環節，直接關乎居住品質與結構安全。若在驗屋時忽略防水細節，可能造成牆面發霉、油漆剝落，甚至天花板滲水、牆壁龜裂，嚴重時會損及鋼筋結構。本文提供最完整的專業防水驗收SOP，帶您全面掌握新成屋與中古屋的防水檢查重點。
一、為什麼防水工程這麼重要？
看似不起眼的防水層，卻是房屋的關鍵防護罩：
- 防止滲漏與結構保護：一個有效的防水系統能阻止雨水、濕氣侵入牆體、樓板與地基，保護鋼筋混凝土結構不受潮濕鏽蝕損害，維持建築物的結構強度。
- 維護居住健康：良好的防水能維持室內相對乾燥，抑制黴菌、壁癌與細菌滋生，減少過敏原，保障家人呼吸道健康。
- 延長房屋壽命與價值：有效的防水工程能保護室內裝潢（木地板、櫥櫃）、家具、水電管路不受潮損壞，大幅延長房屋的實際使用壽命。防水紀錄良好且無漏水問題的房屋，在未來轉手時，其保值性與市場接受度也顯著較高。
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二、驗屋防水工程檢查範圍與方法
在驗屋時，防水檢查應涵蓋所有可能與水接觸的區域，從室內到室外，從地面到天花板。專業驗屋可搭配紅外線熱像儀（偵測牆體內部水氣分布）、水分計（測量牆面含水率）、內視鏡等工具，進行更深層的檢測。
1. 浴室防水 (核心檢測區)
- 檢查重點：
- 地坪洩水坡度是否足夠（水是否能順暢流向排水孔）。
- 牆面防水層施作高度（淋浴區建議至少施作至180-200 公分，或至樑下；乾區至少 30 公分）。
- 門檻下方是否有施作止水墩，防止水氣外溢。
- 排水孔周邊、牆角、管道間周邊是否有確實填縫防水。
- 測試方法 (新成屋為主)：進行「淹水/蓄水測試」。將所有排水孔確實堵住，於浴室地面注水約 2-3 公分高度，用粉筆或膠帶標記水位線，並靜置 24 至 48 小時。期間仔細觀察樓下住戶對應位置的天花板、自家浴室外側相鄰牆面（尤其是臥室牆）是否有滲水痕跡或水漬。
2. 陽台、露台與屋頂防水
- 陽台與露台：檢查地坪洩水坡度、排水孔是否通暢。可進行「積水測試」，在排水孔周圍注水，觀察排水速度是否順暢，有無積水現象。同時檢查室內門檻下方與外牆交接處是否有滲水痕跡。
- 屋頂與頂板 (頂樓戶必看)：頂樓住戶應特別注意屋頂防水。檢查屋頂防水層材質（PU、彈泥、防水毯等）是否有老化、龜裂、起泡現象。確認女兒牆與屋頂接縫處防水處理是否確實。最好能在連續大雨後進行觀察，檢查室內天花板是否有水漬。
3. 廚房與外牆/窗框防水
- 廚房：檢查水槽下方櫥櫃內是否有漏水或發霉跡象。將水槽放滿水後快速洩水，觀察排水速度與下方管線接口是否滲漏。檢查流理檯面與牆面的接縫處矽利康是否完整。
- 外牆與窗框：房屋外牆與窗框是雨水滲入的常見途徑。仔細檢查室內靠外牆的牆面、天花板是否有水漬、壁癌或油漆剝落的痕跡。特別注意窗框四周與牆體接縫處的矽利康 (Silicone) 是否老化、硬化、脫落或施打不完全。可在大雨時觀察窗框周邊是否有滲水現象。
三、防水問題常見原因與驗屋應對
常見原因分析
- 施工瑕疵：防水層塗布厚度不足、層數不夠、塗布不均勻、陰陽角或管道間等接縫細節處處理不當、養護時間不足。
- 建材選用與老化：防水材料選用不當（如室外用成室內級），或即使施工良好，防水材料也有其自然使用壽命（一般約 10-15 年後會逐漸劣化失效，需重新施作）。
- 設計規劃不良：洩水坡度設計不足、排水孔位置或數量不當、未考慮建築物熱脹冷縮對防水層的影響。
- 後續工程破壞：防水層施作完成後，被後續進場的工種（如泥作、水電）不慎破壞。
驗屋時的專業檢查流程
- 文件確認：在開始進行實地檢測前，應先向建商或賣方索取（若有）防水工程的施工圖說、材料規格清單、第三方檢驗報告（如SGS）與保固證明書。
- 系統化測試：依序執行淹水、積水與注水測試，並搭配儀器檢測，仔細觀察並拍照或錄影存證所有發現的疑慮點。
- 問題列表與追蹤：製作詳細的驗屋缺失清單，清楚註明問題位置（附照片）、問題描述，並要求建商或賣方書面確認修繕範圍、方式與完成時程。修繕完成後務必進行複驗。
在進行新成屋或中古屋的防水檢查前，建議先參考內政部建築安全規範，以掌握官方驗收標準
四、實用問答 (Q&A)：防水驗收關鍵解惑
Q1：建商提供的「防水保固」通常保固多久？範圍包含哪些？
A1：依據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商對「防水」項目應提供自交屋日起至少 1 年的保固。然而，許多信譽良好的建商會提供更長的保固期，例如屋頂、浴室防水保固 3 年或 5 年。保固範圍應涵蓋因施工瑕疵導致的滲漏水，但不含天災或人為不當使用造成的損壞。務必在合約中確認具體的保固年限與範圍。
Q2：中古屋沒辦法做淹水測試，該怎麼檢查防水？
A2：中古屋防水檢查難度較高，需更依賴經驗與工具：
- 觀察法：仔細檢查所有天花板、牆角、窗框下緣、浴室廚房水槽下方，尋找水漬、壁癌、油漆剝落、發霉等跡象。
- 詢問法：直接詢問屋主或房仲過去是否有漏水紀錄、以及上次重新施作防水的年份。
- 儀器輔助：聘請專業驗屋公司使用紅外線熱像儀和水分計，偵測牆體內部的含水狀況與潛在滲漏點。
- 雨天看屋：若時間允許，盡量安排在連續大雨後看屋，滲漏問題最容易現形。
Q3：驗屋發現漏水，建商/賣方一直修不好怎麼辦？
A3：這是常見的糾紛。處理步驟如下：
- 書面通知：每次發現漏水或修繕後仍未改善，都應以存證信函等書面方式正式通知建商/賣方，明確記錄問題與要求修繕。
- 限期改善：要求對方在合理期限內完成修復，並保留要求損害賠償的權利。
- 尋求調解：若對方置之不理或無法修復，可向地方政府消保官或鄉鎮市調解委員會申請調解。
- 法律途徑：若調解不成，最終可依據買賣合約與《民法》物之瑕疵擔保規定，向法院提起訴訟，要求減少價金、損害賠償，甚至解除契約。
關鍵在於保留所有證據（照片、影片、通聯記錄、修繕報價單）。
五、結論：謹慎驗收，保障未來
防水工程是房屋的「隱形盔甲」，其重要性不亞於結構安全。一旦防水失效，後續衍生的修繕成本、對裝潢的破壞以及居住上的困擾，往往遠超乎想像。購屋者在驗屋時，切勿只被光鮮亮麗的表面裝潢所迷惑，務必將防水檢測列為最重要的任務之一。
- 新成屋：應善用交屋前的驗屋黃金期，要求建商進行完整測試（特別是蓄水測試），並仔細確認合約中的保固範圍與年限。
- 中古屋：由於防水層可能已老化或失效，更應仔細檢查所有濕區、外牆、窗框與頂樓，必要時務必聘請專業的驗屋公司使用儀器協助檢測。
謹慎驗屋、做好防水檢查，如同為您的新家購買一份隱形的保險，能有效降低入住後的漏水風險，長久保障您的居住品質與房產價值。