房地合一稅完整攻略：裝潢、仲介費與稅率解析

房地合一稅是賣房時最重要的稅負之一，金額龐大且規定複雜，直接影響買賣損益。本文提供完整的房地合一稅 2.0 攻略，從新舊制差異、稅率計算，到自用住宅優惠，幫助您合法節稅，守住應得獲利。

---

一、新舊制大不同：適用制度的判斷基準

在計算之前，您必須先釐清您的房產適用哪一種制度。簡單的判斷基準點是「取得日期」：

• 舊制：您是在 2015 年 12 月 31 日（含）以前取得的房產。房屋交易所得併入個人綜合所得稅；土地增值部分繳納土地增值稅後，不需再課所得稅。
• 新制（房地合一稅）：您是在 2016 年 1 月 1 日（含）以後取得的房產。房屋與土地交易所得將「合併計算」，並採用一個獨立、固定的稅率來課稅。

本文將聚焦在目前市場上絕大多數交易適用的「房地合一稅 2.0」新制。

---

二、核心關鍵：持有期間決定稅率高低

房地合一稅 2.0 最核心的規則，就是依據您的「持有期間」長短，來決定課稅的稅率高低。持有期間愈短，稅率愈重，反之則愈輕。

專業提醒：持有期間計算基準

法律上的認定非常明確，一律以地政機關的「所有權移轉登記日」為準，從買進的登記日起算，至賣出的登記日為止。

持有期間	適用稅率	備註
2 年以內	45%	短期交易，課以重稅
超過 2 年，未逾 5 年	35%
超過 5 年，未逾 10 年	20%
超過 10 年	15%	鼓勵長期持有
因非自願因素交易	20%	需符合財政部公告之非自願賣房態樣（如調職、非預期性重大傷病等）
符合自用住宅優惠	10%	課稅所得超過 400 萬部分

---

三、稅基計算：可以扣除哪些成本費用？

了解稅率後，下一步就是計算您的「課稅所得」，也就是您的「淨賺」金額。

課稅所得計算公式（合法節稅核心）

課稅所得 = 成交價額 – 取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額

• 取得成本：您當初購買這間房子的買價，務必保留合約、收據。
• 土地漲價總數額：為了避免與「土地增值稅」重複課稅的扣除額，可從土地增值稅單上找到此金額。
• 相關費用（合法節稅關鍵）：所有在取得、改良及出售過程中，所支付的必要費用。
  • 可認列項目（資本支出）：契稅、印花稅、代書費、仲介費、裝潢與修繕費用中能「增加價值或效能」的資本支出（如管線重拉、防漏水工程、格局變更等）。
  • 不可認列項目（經常性修繕）：油漆、壁紙、清潔費、搬家費等日常修繕與生活費用，不可認列。
  • 便利計算（替代方式）：若您無法提供上述費用的單據，稅法允許您以成交價額的 3% 作為費用，上限為 30 萬元。

「在比較新制與舊制之前，你可以先了解更早期的 土地增值稅 vs 房地合一稅 差異分析」，這樣能幫助你更清楚這兩種制度的來源與演變。

---

四、終極節稅武器：自用住宅免稅與重購退稅

對於長期自住的屋主，政府提供了最優渥的節稅條款，俗稱「自住戶籍登記優惠」。

自用住宅優惠：一輩子僅限使用一次！

• 免稅額：課稅所得在 400 萬元以內的部分，完全免稅。
• 優惠稅率：課稅所得超過 400 萬元的部分，統一適用 10% 的超低稅率。
• 關鍵限制： 本項優惠，出售前六年內，個人與其配偶僅能使用一次。請務必將此機會用於獲利最高的房產。

申請條件（需「同時」滿足）

1. 個人或其配偶、未成年子女在該屋辦竣戶籍登記。
2. 出售前實際居住連續滿六年。
3. 出售前六年內，該房屋沒有出租、供營業或執行業務使用。
4. 出售前六年內，個人與其配偶未使用過本項自用住宅優惠。

進階節稅：重購退稅

若您出售自住房產後，兩年內又購買了新的自住房產（無論是先買後賣或先賣後買），您可向國稅局申請「重購退稅」，將出售舊屋所繳的房地合一稅款全額或按比例退還。這是自用住宅的最佳搭配策略。

「根據 財政部房地合一稅法規官方說明 ，房地合一稅的目的在於…」，這能讓讀者了解官方定義與適用範圍。

---

五、房地合一稅常見問答 (Q&A)

Q1: 重新裝潢的費用，收據都可以當作費用扣除嗎？

A1： 不一定。稅法規定可扣除的必須是「能增加房屋價值或效能」的資本支出。而像油漆、壁紙、系統櫃或購買家具等，則較可能被視為消耗品或費用，不予認列。務必保留發票、契約等原始憑證，並由專業會計師或代書判斷可認列的資本支出項目。

Q2: 我將房屋贈與給子女，子女出售時的持有期間怎麼算？

A2： 根據房地合一稅 2.0，所有權人因贈與或繼承取得房產，其持有期間將「合併計算」。也就是說，子女的持有期間，可以加上您原始取得房產後的持有期間，避免短時間內交易適用高稅率。

Q3: 法人或公司出售房地產，適用房地合一稅的稅率是多少？

A3： 法人或公司出售房地合一稅新制的房產，稅率與自然人稍有不同：

• 持有 2 年以內：45%。
• 持有超過 2 年：35%。

法人稅率是獨立計算的，不適用自然人的 15% 或自用優惠，務必留意。

---

結論：時間就是金錢，規劃就是省錢

房地合一稅 2.0 的精神，明確地傳達了「時間就是金錢」的道理。在您計畫出售房產前，務必拿出權狀，仔細算算您的持有時間，因為跨過一個稅率級距（如持有滿 5 年），省下的稅金可能就是數十萬、甚至上百萬的差距。

而對於長期自住的屋主，更要積極規劃，確保自己能滿足「自用住宅優惠」的所有條件，並善用「重購退稅」策略。了解規則，提前規劃，才是您在房產交易中，保障自身獲利的不二法門。