房貸申請8步驟SOP：銀行選擇、文件準備與審核全解析

房貸申請往往是成家之路的第一道關卡。恭喜您在眾多物件中找到理想住處，但在簽下買賣合約後，真正的流程才正要開始。對許多首購族而言，各種專業術語與繁雜程序容易造成不安與困惑。其實房貸流程早有一套標準作業SOP，只要事前掌握每個階段的目的與必備文件，整體節奏就能大幅簡化。本文以八大步驟完整拆解房貸流程，協助您清楚掌握從申請到核貸的關鍵細節，順利取得購屋資金。

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一、房貸申請 8 步驟流程圖

從您決定申貸到銀行最終撥款，大致會經歷以下八個階段。一般而言，從遞件到撥款，在文件齊備的狀況下約需 2 至 4 週。

階段	步驟	核心行動
準備期	1. 選擇銀行與方案	多方比較利率、年限、手續費、寬限期。
準備期	2. 備妥申請文件	身分、戶籍、財力、買賣合約證明。
審核期	3. 提出申請與房屋鑑價	正式遞件，銀行啟動房屋估價程序。
審核期	4. 銀行審核與照會	銀行調閱聯徵報告、確認在職情況。
法律期	5. 核准通知與簽約對保	當面確認貸款條件、簽署正式借貸契約。
法律期	6. 抵押權設定	代書將房屋權狀設定給銀行，保障債權。
結案期	7. 購買房屋保險	投保（強制性）住宅火險與基本地震險。
結案期	8. 銀行撥款	將核貸的款項撥入履約保證專戶或賣方帳戶。

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二、房貸申請 8 步驟 SOP 詳解

我們將上述流程拆解為四大階段，詳細說明您在每個環節的任務：

階段一：準備期 (步驟 1-2)

這是決定流程是否順暢的關鍵。建議在簽約後立即開始。

1. 選擇銀行與方案：
   除了比較各家利率，建議優先考慮您的「薪轉銀行」或「主要往來銀行」，因銀行對您的金流熟悉，有時能爭取到更佳條件。同時，應詢問銀行對您購買的「區域」或「社區」是否有承作經驗，這會影響鑑價高低。
2. 備妥申請文件：
   準備得愈齊全，審核速度就愈快。基本文件包含：
   • 身分證明：借款人（與保證人）的身分證及第二證件（健保卡或駕照）影本。
   • 戶籍資料：戶籍謄本或戶口名簿影本。
   • 財力證明：近 6 個月薪轉紀錄、年度扣繳憑單、所得稅單等。
   • 買賣證明：已簽署的房屋買賣契約書影本。
   • 不動產資料：土地與建物登記謄本（通常由代書提供）。

專業提示：申辦房貸保證人（保人）的關鍵知識

若借款人本身的財力或信用條件略顯不足（例如收入不穩、負債比偏高），銀行會要求提供「保證人」以強化債權。請注意：

• 優先選「一般保證人」： 依《民法》規定，「一般保證人」有「先訴抗辯權」，銀行必須先向借款人追討並強制執行無效後，才能轉向保證人。
• 避免「連帶保證人」： 其效力等同借款人，銀行可跳過借款人，直接向連帶保證人追討全額。目前銀行法已規定，除非有特定條件，銀行不得要求提供「連帶保證人」。
• 誰是好保人： 銀行偏好保證人為「直系親屬」（如父母、配偶），且本身信用良好、具穩定收入（最好有不動產）。

階段二：審核期 (步驟 3-4)

文件送出後，銀行將啟動內部審核，決定是否放款以及放款條件。

3. 提出申請與房屋鑑價：
   銀行收到您的申請後，會立即啟動「房屋鑑價」程序，評估您所購買房產的價值，這是核定「貸款金額」的基礎，而非您的「成交價」。
4. 銀行審核與照會：
   銀行會根據您的財力證明、信用狀況（調閱聯徵報告）以及房屋鑑價結果，進行綜合評分。銀行專員可能會打電話到您的公司進行「照會」，以確認您的在職情況與職稱（詳見 Q&A）。

新青安寬限期注意事項

階段三：法律期 (步驟 5-6)

當銀行審核通過，便會進入具有法律效力的簽約環節。

5. 核准通知與簽約對保：
   銀行會通知您核准的「貸款金額、利率、年限、寬限期」等條件。「對保」即親自核對保證，是簽訂正式借貸契約的法律程序。借款人與保證人都必須親自攜帶身分證正本與印章到銀行，當面確認合約內容並完成簽署。
6. 抵押權設定：
   對保完成後，銀行會將文件交由您委託的代書，至地政事務所辦理「不動產抵押權設定」。設定金額通常為貸款金額的 1.2 倍，用以擔保未來可能產生的利息或違約金。

階段四：結案期 (步驟 7-8)

完成所有法律程序後，即將完成交屋前的最後一哩路。

7. 購買房屋保險：
   根據法規，所有房貸戶都必須投保「住宅火險」與「基本地震險」，保費由借款人負擔，此為強制性保險。
   （注意：銀行專員有時會一併推銷壽險、意外險等，但這些「非強制性」保險，您應回歸自身需求評估，有權拒絕。）
8. 銀行撥款：
   當抵押權設定完成、也確認投保後，銀行會在您與屋主約定的交屋日期，將核貸的款項直接撥付到指定帳戶（通常是履約保證專戶或賣方帳戶），完成房貸流程。

金融監督管理委員會（FSC）
https://www.fsc.gov.tw/

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三、房貸流程常見問答 (Q&A)

Q1: 申辦房貸總共會產生哪些費用？

A1： 除了貸款本息，過程中可能產生的費用包含：銀行的開辦費（或稱手續費，約 $3,000 ~ $10,000 不等）、鑑價費（部分銀行會收取）、以及支付給代書的抵押權設定規費（依設定金額的千分之一）與代辦費。

Q2: 簽約對保時，我該注意什麼？

A2： 務必仔細閱讀合約內容，特別是貸款金額、利率計算方式（一段式或分段式）、年限、以及「違約金條款」。例如合約是否限制「提前清償」（俗稱綁約），若在綁約期內（通常 1-3 年）提前還款，將會被收取違約金。

Q3: 整個房貸流程從申請到撥款，大概需要多久時間？

A3： 在文件齊備、流程順暢的情況下，一般約需 2 至 4 週。若遇到申貸旺季、文件缺漏、房屋鑑價困難（如特殊產品），或買賣雙方對流程不熟，則可能會拉長。建議簽約後儘早提出申請。

Q4：我應該一次申請多家銀行嗎？會不會影響聯徵信用？

A4： 建議可以。 實務上「貨比三家」是必要的。在短時間內（例如 1-2 週內）多家銀行因「新業務申請（房貸）」而查詢您的聯徵，銀行多半能理解這是在比較方案，對信用的負面影響極小。反而能讓您比較各家的鑑價金額與核貸條件，選擇最有利的方案。

Q5：什麼是「照會」？我需要準備什麼？

A5： 「照會」是銀行打電話到您公司的總機或人資部門，確認「您本人是否在此任職」以及「職稱」等基本資料，目的是核實您工作與收入的真實性。您不需要特別準備，但若方便，可提前知會公司總機或人資窗口，避免他們接到銀行電話時因不認識您而回答「查無此人」，造成審核困擾。

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結論：充分準備，讓成家之路更穩健

房屋貸款的申請流程雖然環節眾多，但本質上是一套標準化的金融服務。成功的關鍵在於「提前準備」與「充分溝通」。在進入流程前，先將自身財務狀況整理好；在流程中，與您的房貸專員、代書保持良好溝通。只要能掌握以上八大步驟的精髓，您就能撥開層層迷霧，穩健地走向順利交屋的終點，開啟人生的新篇章。