地價稅自用住宅全攻略：條件與夫妻節稅技巧

地價稅自用住宅是節稅的關鍵，每年十一月收到的繳款單，金額會因使用方式差異極大。掌握自用住宅用地的五大條件與申請流程，能幫您有效降低稅負，守護荷包。

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一、地價稅的基本概念與稅率差異

地價稅是對「土地」本身價值所課徵的一種財產稅，每年繳納一次。其課稅基礎為每兩年公告一次的「公告地價」。

地價稅計算核心公式

應納稅額 = 課稅地價 × 稅率

稅率相差至少五倍！地價稅採「累進課稅」

稅率是影響您稅額高低的最關鍵變數，因土地用途不同而分為兩種：

土地種類	適用稅率	課徵方式
自用住宅用地	2‰ (千分之二)	固定優惠稅率，不論持有多少土地。
一般用地	10‰ ~ 55‰	累進稅率：土地價值超過起徵點，稅率會從 10‰ 逐級提高至最高 55‰。

專業提醒： 只要您的土地被歸類為「一般用地」，您所需負擔的稅率至少是自用住宅的五倍。若您的土地價值高，更可能適用高達數十倍的累進稅率，因此務必申請自用優惠。

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二、如何申請 2‰ 優惠稅率？五大條件全解析

想要適用 2‰ 的優惠稅率，您的土地與建物必須「同時滿足」以下五個條件，請務必詳細檢核：

1. 戶籍登記： 土地所有權人，或其配偶、直系親屬（如父母、子女），至少要有一人在該房屋辦理好戶籍登記。
2. 無出租或營業情形： 房屋本身不能有出租或供公司、事務所等營業登記的行為。
3. 地上建物為本人或親屬所有： 土地上的房屋，必須是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
4. 面積限制：
   • 都市土地面積不超過 300 平方公尺（約 90.75 坪）。
   • 非都市土地面積不超過 700 平方公尺（約 211.75 坪）。
5. 一處限定（最關鍵！）：土地所有權人與其配偶，及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率的土地，全國僅限一處。注意： 這與房屋稅（全國可申請三處自用）的規定不同，地價稅的限制更為嚴格，請特別注意!

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三、申請流程與黃金截止日

申請地價稅自用優惠，是屋主最直接的節稅權利，請把握時效性：

• 申請管道：您可以選擇線上（至地方稅務局網站）、郵寄或親自到房屋所在地的稅捐稽徵處臨櫃辦理。
• 黃金截止日：這是最重要的一點！您必須在每年地價稅開徵 40 日前，也就是9 月 22 日之前，提出申請。只要在期限前申請核准，當年度的地價稅就能立即適用優惠稅率。若在 9 月 23 日才申請，則需等到下一個年度才能適用。

外部高權威連結建議：
https://www.ntb.gov.tw/（財政部國稅署官網）

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四、地價稅常見問答 (Q&A)

Q1: 房屋稅已經申請自用了，地價稅也要另外申請嗎？

A1： 是的，絕對要！ 這是最多人犯的錯誤。「房屋稅」是對建物課稅，「地價稅」是對土地課稅，兩者主管機關與申請條件也不同。兩者必須分別獨立提出申請，稅務機關不會主動代您辦理。

Q2: 我和配偶名下有好幾間房子都在自住，該選哪一間申請地價稅優惠？

A2： 由於地價稅自用優惠全國僅限一處，您應該選擇您所有房產中，「土地公告地價總額」最高的那一間來申請。因為地價稅是採累進稅率，選擇土地價值最高的來適用 2‰ 的優惠稅率，才能達到最大化的節稅效益。

Q3: 土地有部分出租給人設攤位，可以申請自用優惠嗎？

A3： 可以申請，但僅限自用部分！

• 若房屋有部分空間用於出租或營業（如店面），可以申請「分攤課徵」。
• 房屋主要作為居住用途的部分，仍可申請適用 2‰ 的自用優惠稅率。
• 供營業或出租的部分，則會依規適用累進稅率。

這需要您向稅務機關檢附平面圖，標明各部分用途。

Q4: 新買的中古屋，前屋主是自用，我還需要重新申請嗎？

A4： 需要。 地價稅的自用優惠是認「人」的，所有權人變更，優惠自動失效。新屋主必須在取得房產後，於當年的 9 月 22 日前，以新所有權人身分，向稅務機關重新提出申請。

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結論：一個動作，守護您的資產

地價稅的自用住宅優惠稅率，是政府給予自住民眾最直接的稅務減免，但這項權利需要您「主動爭取」，且有嚴格的時效性限制。

現在就拿出您的地價稅單，檢查上面的稅率欄位，確認您是否已在節稅的保護傘下。若還沒有，請務必把握每年的9 月 22 日黃金申請期。一個簡單的申請動作，將為您在往後的每一年，省下一筆不小的開銷。