不動產買賣契約是購屋流程中法律效力最強且最核心的一環，當買賣雙方就價格與交易條件達成共識後，便進入以白紙黑字固定所有承諾的關鍵時刻。這份合約不僅明確規範雙方權利義務，也是未來發生爭議時主張權益的首要憑證。由於契約常包含複雜法律術語與地政規範，經驗不足的購屋者容易忽略不利條款。本文依據現行《民法》、《土地法》及內政部相關範本，系統化整理出簽訂前應逐項檢視的10大核心注意事項，幫您在簽約當下保持清晰判斷，完整保障重大權益。
一、簽約前十大注意事項檢查清單
1. 確認產權狀態與簽約人身份，驗明正身是首要
- 核對所有權人身份：務必請賣方（或其合法代理人）出示「所有權狀正本」（土地及建物）以及「身份證明文件正本」（如身分證）。仔細核對所有權狀上登記的所有權人姓名、身分證字號，是否與簽約者的身份證明文件完全一致。若簽約者是代理人（如屋主的配偶、子女或委託人），應要求其出具經合法授權（建議經公證或認證）的「授權書正本」，確認其代理權限範圍。
- 申請最新產權登記謄本：在簽約前（最好是簽約當天），應委請承辦代書（地政士）向地政事務所調閱該筆不動產最新的「土地及建物登記謄本」（第二類）。仔細審閱謄本內容，確認賣方確實為登記的所有權人、產權是否完整（有無持分情形）、以及標示部與所有權部是否有查封、假扣押、假處分、預告登記等任何限制產權處分的登記註記。若有此類限制登記存在，務必釐清原因及塗銷時程，否則可能導致後續無法順利過戶。
2. 善用契約審閱權，至少五天看仔細勿放棄
- 法律保障的權利：依據《消費者保護法》規定，企業經營者（建商、房仲業視同）與消費者訂立定型化契約前，應給予消費者合理期間審閱全部條款內容。內政部頒布的「預售屋」及「成屋」買賣契約書範本皆已明訂消費者擁有「至少五日」的契約審閱權。
- 堅持行使，切勿輕易放棄：部分銷售人員或房仲可能會以「這是標準合約」、「大家都一樣」等話術，催促您當場簽約或要求您勾選「自願放棄審閱權」。切勿輕易放棄此項權利。應堅持將契約範本（包含所有附件）帶回，花費足夠的時間逐條仔細審閱，若有任何不清楚或疑慮之處，應尋求代書、律師等專業人士協助釐清後再行簽署。
3. 標的物基本資訊，一字不差精確標示
- 地號、建號與門牌地址：契約中對於買賣標的物（房屋座落）的標示，必須以「所有權狀」及「登記謄本」上所載的資訊為唯一依據，清楚且完整地載明土地的地段地號、建物的建號、以及戶政機關編定的門牌地址。務必反覆核對，確保一字不差。
- 面積坪數與構成項目：契約應清楚標示建物面積的細項，包含主建物面積（室內實際使用空間）、附屬建物面積（如陽台、雨遮、露台）、共有部分面積（公設）及其權利範圍（持分比例），以及最終加總的「登記總面積」。若買賣標的包含停車位，也應明確註明停車位的類型（法定、增設、獎勵）、編號、產權形式（是否具獨立權狀或以公設持分登記）及尺寸規格。
4. 總價款與付款流程，分期付款保障金流
房屋買賣價金金額龐大，應採取分期付款的方式，並搭配履約保證機制，以降低交易風險。一般中古屋買賣常見將總價款分為以下四個階段支付（預售屋付款期程則依工程進度而定）：
- 簽約款 (第一期款，通常佔總價 10%)：於簽訂不動產買賣契約書當日支付。
- 用印款 (第二期款，通常佔總價 10%)：買賣雙方備齊辦理所有權移轉登記及申報稅費所需文件（如身分證明、印鑑章、印鑑證明等），並在相關文件上蓋妥印鑑章時支付。
- 完稅款 (第三期款，通常佔總價 10%)：買賣雙方應繳納的各項稅費（如賣方的土地增值稅、買方的契稅）經稅捐機關核定開單，並由應負擔之一方繳清後支付。
- 尾款 (第四期款，通常佔總價 70%)：若買方有辦理銀行貸款，此款項通常由貸款銀行在辦妥抵押權設定登記後，於約定的交屋日當天，直接撥付給賣方（或履保專戶）。若無貸款，則由買方於交屋、完成產權移轉登記時以現金或銀行本票支付。
5. 各項稅費與雜支，分攤方式白紙黑字
房屋買賣過程中會衍生多筆稅費與相關費用。雖然市場上存在慣例，但最保險的方式是在契約中明確約定各項費用的分攤方式，避免日後爭議：
- 賣方通常負擔：土地增值稅、房地合一稅（若有交易所得）、財產交易所得稅（舊制）、設定塗銷費（若有未償還貸款）。
- 買方通常負擔：契稅、印花稅、登記規費（所有權移轉及抵押權設定）、火險與地震險保費。
- 雙方協商或慣例分攤：仲介服務費（合計最高 6%，買賣方分攤比例可議）、代書費（簽約費通常均分，其餘依服務項目歸屬）、履約保證費用（通常均分）。
6. 貸款成數不足的處理預案，務必加註但書
- 重要風險控管條款：對於需要申請銀行貸款的買方而言，務必在合約的「特別約定事項」中，明確加註關於貸款成數不足的處理方式。建議約定：「若因『非可歸責於買方』之事由（例如銀行對標的物鑑價不足、或受金融政策變動影響），致使買方申請之貸款金額不足預定貸款金額達新台幣 OOO 元時，買方有權選擇：(1) 於接獲銀行通知後 O 日內，以現金一次補足差額；或 (2) 無條件解除本買賣契約，雙方互不負違約責任，賣方應無息返還買方已支付之全部價金。」
- 保障買方權益：此但書能保障買方在無法順利取得足額貸款時，有合法的退場機制，避免因資金缺口而被迫違約。
7. 明確交屋日期與釐清「現況交屋」的責任範圍
- 約定確切交屋日期：契約中應載明一個具體的「預計交屋日期」或條件（例如：賣方收到銀行貸款撥款後 O 日內）。同時應約定若因可歸責於一方之事由導致延遲交屋的違約罰則。
- 慎防「現況交屋」的誤解與陷阱：中古屋買賣合約中，通常會註明「按標的物現況交屋」。許多賣方或仲介會以此主張交屋後對屋況不再負責。然而，依《民法》規定，賣方仍須負擔「物之瑕疵擔保責任」（除非買方於契約成立前已知悉瑕疵或因重大過失而不知）。因此，簽約前務必仔細檢查屋況，並將所有已知的瑕疵（無論大小）詳細記錄在契約附件的「標的物現況說明書」中，並明確約定該瑕疵由誰負責修繕、何時完成。對於「現況交屋」條款，建議加註「…惟賣方仍應負民法上瑕疵擔保責任」等文字，以資明確。
8. 附贈設備清單與現況確認，白紙黑字不可少
- 避免口頭承諾，一切列入書面：切勿輕信任何銷售人員或屋主關於附贈家具、電器或其他物品的口頭承諾。所有賣方承諾隨屋附贈的設備（如冷氣、熱水器、燈飾、固定櫥櫃、洗衣機等），都應以清單方式詳細條列在買賣契約的附件中，最好能註明品牌、型號、數量及現況（是否保證能正常使用）。
- 拍照存證輔助：建議在簽約前或簽約時，將預計附贈的物品拍照存證，作為交屋時點交核對的依據，避免賣方屆時搬走或替換成劣質品。
9. 違約條款的審閱：罰則計算與解約條件
- 違約罰則的合理性：契約應公平且明確地訂定，若買方或賣方任一方不履行契約義務（例如買方遲延付款、賣方遲延交屋或一屋二賣）時，另一方可主張的權利（如解除契約、請求損害賠償）以及違約金的計算方式（依內政部範本，通常以買賣總價的百分比計算，例如 15%）。
- 法定/約定解除契約條件：除了違約情況，契約也應載明在哪些特殊情況下，買方有權主張解除契約並要求無息返還已付價金。例如：簽約後發現該房屋是海砂屋、輻射屋、或是曾發生兇殺或自殺致死事件的兇宅等足以嚴重影響交易價值的重大瑕疵，且賣方未於簽約前盡到告知義務。
10. 特別約定事項的運用：量身打造專屬保障
- 契約的彈性空間：買賣契約的「特別約定事項」欄位，是供買賣雙方針對個別交易狀況，量身訂做補充約定的重要空間。
- 常見的有利買方約定範例：
- 約定若在交屋前，經合格廠商檢測確認為海砂屋、輻射屋或公告之兇宅，買方得無條件解除契約，賣方應無息返還已收價金。
- 明確約定賣方對於房屋特定項目（例如：滲漏水）的保固期限（建議至少交屋後半年）與修繕責任範圍。
- 若有其他特殊協議，例如賣方同意交屋前完成某項修繕、或買方同意延後支付部分款項等，都應在此處載明。
二、簽約實務 Q&A 與法律救濟
Q1: 買賣契約內容密密麻麻，充滿法律術語，我真的看不懂怎麼辦？
A1: 首先，請務必善用前面提到的「契約審閱期」，不要在壓力下倉促簽約。其次，在正式簽約當天，務必請承辦代書（地政士）逐條、詳細地向您解釋契約的重要內容與法律意義，代書依法有向雙方當事人解說契約的義務，務必問到完全理解為止。如果您對契約內容、稅費計算或潛在風險仍有重大疑慮，特別是交易金額龐大或案情複雜時，在簽字前花費一些費用尋求獨立的專業律師提供第二次審閱意見（Second Opinion），是保護自己權益最周全的方式。
Q2: 簽約付訂金後，才發現房子是兇宅（或海砂屋、輻射屋），賣方和房仲簽約前都沒告知，我該如何主張權利？
A2: 依據《民法》及《不動產經紀業管理條例》規定，賣方對於足以影響交易價值的重大資訊（如兇宅、海砂屋、輻射屋等）負有「誠實告知」的義務，房仲業者亦有調查並告知的責任。若賣方或房仲刻意隱瞞此類重大瑕疵，可能已構成《民法》上的「詐欺」。在此情況下，買方可在知悉瑕疵後的一年內，依法向法院主張撤銷買賣意思表示（即撤銷契約），並請求返還已支付的所有價金及所受損害；或者，也可以選擇不撤銷契約，但主張請求減少買賣價金。務必保留好所有證據（如檢測報告、人證物證），並盡快尋求律師協助處理。
Q3: 內政部提供的「成屋買賣契約書範本」內容我可以要求修改嗎？還是只能照單全收？
A3: 可以要求修改。內政部提供的定型化契約範本（「應記載及不得記載事項」具有強制力，「範本」則為建議性質）主要是為了保障消費者的「最低權益標準」。買賣雙方在公平、自願的原則下，可以透過契約中的「特別約定事項」欄位，針對範本中的某些條款進行增加、修改、刪除或補充約定，以更貼合該筆交易的具體情況。任何經過雙方同意的修改，都應在契約修改處由雙方簽名或蓋章確認，以示同意並產生法律效力。
Q4: 簽約時一定要本人到場嗎？如果我在國外或不方便親自出席怎麼辦？
A4: 簽訂不動產買賣契約是重要的法律行為，強烈建議本人親自出席，以確保充分了解契約內容並親自確認簽名用印。若本人確實無法到場（例如長居國外、重病住院等），可以辦理「授權委託」，委託一位您完全信任的代理人（如親屬、律師）代為簽約。此授權委託書務必明確載明授權範圍（例如：授權代理簽訂特定不動產之買賣契約、用印、收取價金等），且強烈建議經過公證或認證程序，以昭信實並避免後續爭議。切勿輕易將印鑑章或身份證明文件交給他人代辦。
Q5: 如果簽約後，房價突然大漲或大跌，我可以反悔嗎？
A5: 原則上不行。不動產買賣契約一旦經買賣雙方合法簽訂，即具有法律約束力，雙方皆須依約履行。後續的市場價格波動，屬於簽約後應各自承擔的商業風險，並不能作為單方面主張解除契約或要求增減價金的合法理由。除非契約中另有特殊約定（例如約定在特定條件下可協議調整價格，但實務上極少見），否則任一方若僅因市場行情變化而反悔不履行，即構成違約，需承擔相應的違約賠償責任。
三、結論：謹慎審閱，安心成交
簽訂不動產買賣契約書，是將購屋夢想落實為法律保障的關鍵一步，絕非兒戲。這不僅僅是一份交易文件，更是對您未來數年甚至數十年財產權益的莊重承諾。請務必拋開時間壓力與人情包袱，運用本文所提供的 10 大注意事項檢查清單，如同飛行員起飛前的檢查程序般，逐一仔細核對、釐清每一個細節。
記住，在合約的世界裡，多花一分心思在簽約前的審閱，就能減少十分在交屋後的潛在風險與糾紛。尋求專業代書的協助，善用您的契約審閱權，並在充分理解所有條款內容後才莊重簽字。唯有如此，您才能真正確保這趟人生重大的交易旅程，能夠在安心、順利、權益獲得充分保障的前提下，圓滿完成。
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