隨著 2025 年步入尾聲，台灣房地產市場最熱門的關鍵字不是「房價」，而是「限貸」。
受到《銀行法》第 72 條之 2 的天花板限制，加上「新青安」貸款帶來的爆量申請，許多公股與民營銀行在 2025 下半年紛紛拉起警報，祭出「排隊撥款」、「調升利率」甚至「技術性拒貸」的措施。這場資金緊縮風暴是否會延續到 2026 年？已經簽約卻貸不到款的購屋族該如何自救？
本文將深入解析這波「錢荒」的結構性成因，並提供實務上的資金求生 SOP。
為什麼銀行不借錢了？解析 72-2 條款與水位警戒
要解決問題，先要理解規則。銀行並非沒有錢，而是受到法規的「水位」限制。
根據《銀行法》第 72 條之 2 規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之 30%。這就是所謂的「不動產放款天花板」。
2025 年底的完美風暴
為何在 2025 年底情況特別嚴峻？主要有三大推手：
- 新青安的滯後效應：大量寬限期內的貸款尚未回收本金，導致銀行資金回籠速度變慢。
- 房價高漲吃掉額度：房價上漲，單筆貸款金額增加，快速消耗銀行的放款額度。
- 年底結算壓力：銀行通常在年底進行資產負債表調整，放款審核本就更為嚴格。
💡 延伸閱讀：建立完整觀念 若您想了解更詳細的貸款成數與信用管制背景，請參考我們的年度專題：【2025 房貸理財全書】從首購、新青安到投資置產，最新利率、成數與信用管制總整理
2026 年房貸市場展望：緊縮成常態？
展望 2026 年，購屋族必須要有「資金成本墊高」的心理準備。
- 排隊撥款將常態化：銀行為了控管水位，可能會要求申貸者簽署「切結書」，同意接受較長的撥款等待期（可能長達 3 至 6 個月）。
- 利率分級更明顯：除了首購族（新青安）外，非首購族或第二戶的貸款利率地板恐將全面站上 2.5% ~ 3% 區間。
- 鑑價趨於保守：銀行為了降低風險，對於房屋的估價（鑑價）可能低於市場成交價，變相導致貸款成數不足。
資金求生術：貸不到款的 3 大自救 SOP
如果您已經簽約，卻在過戶前夕收到銀行「暫緩撥款」或「成數不足」的通知，請冷靜依照以下步驟操作，避免違約沒收訂金。
策略一：合約檢視與「不可歸責」條款
回頭檢視您的買賣契約。如果您使用的是內政部版定型化契約，或是有在特約條款中註記「房貸成數不足解約條款」，您將有機會無償解約。
- 行動：檢查合約是否有註明「若銀行核貸成數不足成交價 X成，買方得解除契約，賣方應無息退還已付價金」。若無此條款，解約將面臨賠償風險。
策略二：尋求「非銀行」管道過渡
當公股與大型民營銀行滿水位時，可轉向受《銀行法》72-2 限制較小的機構：
- 農漁會信用部：農漁會的資金池相對獨立，受限程度較輕，常是限貸令下的避風港。
- 壽險公司：部分壽險公司提供房貸業務，且不受銀行法 72-2 限制（受保險法規範），雖然審核較嚴，但額度相對充裕。
策略三：談判「延後交屋」或「AB 約」避險
- 與賣方協商：若您是買中古屋，可嘗試與屋主溝通，簽署協議書將交屋日期延後 3-6 個月，以時間換取銀行的撥款空間。
- 增加自備款：這是最痛但最實際的方法。面對鑑價跟不上房價的狀況，建議 2026 年購屋者將自備款預算從 20% 提高至 30%~35%，以備不時之需。
💡 延伸閱讀：交易安全指南 關於合約中的解約條款與談判細節，建議您深入閱讀交易流程攻略，以免觸法違約：房產交易與持有全攻略：從購屋、裝修、租賃到銷售的資產生命週期管理指南
結語：現金流是 2026 的生存關鍵
2026 年的房市，將是「現金為王」的時代。銀行限貸令並非全面雨天收傘，而是篩選掉財務體質較弱的買方。
對於自住客而言，在簽約前務必先找銀行進行「預估鑑價」，並預留足夠的備用現金。對於投資置產族，則需重新精算槓桿成本，避免因資金斷鏈而被迫斷頭殺出。
TWProbe 建議您持續關注央行每季的理監事會議決策，我們將在網站即時更新最新的信貸管制動態。
🔗 系列導讀：本文探討之房貸議題為房產投資的重要環節。若您希望建立從總體經濟、資產配置到稅務規劃的完整決策架構，建議一併參考總集篇：2025 台灣房產投資與法規總覽：從市場趨勢、資產配置到稅務規劃的完整體系
資料來源 | Official Sources
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- 中央銀行全球資訊網：查詢最新選擇性信用管制措施、存款準備率與利率政策。
- 法務部全國法規資料庫：檢索《銀行法》第 72 條之 2 原文與相關解釋函令。
- 內政部不動產資訊平台：查詢房貸負擔率、住宅價格指數與新青安貸款統計。
- 財團法人金融聯合徵信中心：查詢個人信用評分與貸款餘額紀錄。
- 行政院消費者保護會：下載成屋/預售屋買賣契約範本，核對解約條款。