新屋保固是購屋後最重要的權利，直接影響屋主權益與維護成本。作為有 20 年經驗的建築工地主任，我見過太多屋主因不了解保固條款而多花數十萬。本文將全面解析結構 15 年、防水 5 年的法定保障，以及延長保固必查清單，讓你買房更安心。
一、新屋保固分兩種：法定保固 vs 建商加碼
新屋保固是你的【售後服務】與【隱形資產】。了解法定保固與建商加碼保固的差異，是維護權益的第一步。
除了了解新屋保固，購屋者也應參考學區房保值與購屋策略，掌握不同房型與地段的長期價值
1. 法定保固（政府強制規定）
這部分是法律明文規定的最低保障，建商必須遵守。根據《消費者保護法》及相關建築法規，主要分為以下 3 大類：
| 保固類別 | 保固年限 | 涵蓋範圍 | 常見問題 |
|---|---|---|---|
| 結構安全 | 15 年 | 樑柱、基礎、承重牆等主要結構 | 地基沉陷、樑柱斷裂、結構龜裂。 |
| 防水工程 | 5 年 | 屋頂、浴室、陽台、外牆等防水工程 | 屋頂滲水、天花板漏水、壁癌。 |
| 固著工程/建材 | 1 年 | 門窗、地磚、室內隔間牆、衛浴設備、廚具、粉刷等 | 磁磚隆起或剝落、門窗密合度不佳。 |
💡 專業建議
房屋的【防水問題】通常會在交屋後 1 至 3 年內浮現，千萬別拖，一旦發現立即通知建商，【並拍照存證】。
2. 建商額外保固（加碼服務）
- 許多知名或大型建商為了提升品牌形象，會提供優於法規的【加碼保固】服務。例如將防水保固延長至 8 年或 10 年，或額外提供冷氣、熱水器等設備保固。這是評估【建商信譽】的重要指標。
二、驗屋與保固期內必查清單
在保固期內，請務必定期檢查以下項目，一旦發現問題，立即拍照存證：
- 💧 防水工程檢查：雨天觀察【屋頂、天花板、窗戶四周】是否有滲水痕跡或壁癌。浴室或陽台排水孔是否通暢。
- 🔧 固著設備檢查：用硬幣輕敲【地磚與牆磚】，聲音空洞代表有空心、需報修。門窗開關是否順暢，密封條是否有鬆脫。廚具、衛浴設備、水龍頭是否有漏水或鬆動。
- 🏠 結構體檢查：地下室、牆面與樑柱是否有【新增或擴大的裂縫】？
三、新屋保固的權益主張與流程
保固期內遇到問題，務必主張權益。
保固期內遇到問題的處理流程
- 立即通報：立即以【書面方式】（存證信函或電子郵件）聯繫建商的售後服務部門，清楚說明問題並要求維修。
- 保留書面紀錄：【所有維修申請與建商的回覆，都應保留書面紀錄】。
- 尋求第三方協助：若建商拒不履行保固責任，可向【建管單位、消保官】申訴，或透過不動產仲裁委員會進行調解。
四、結論與專業問答
別讓你的權利因為無知而白白流失。只要了解【法定保固】與【建商加碼保固】的差異，並勇於在保固期內提出申請，你就能省下數十萬甚至上百萬的修繕費。
📝 最終提醒
記住：保固不是建商的恩惠，而是屋主的權利。
欲了解官方法定保固規範，可參考房屋保固與法定規範，確保自身權益完整保障
新屋保固常見 Q&A
Q: 新屋保固期從什麼時候開始算？
A: 新屋保固期通常從【交屋日】或【驗收合格日】開始計算，而非從簽約日。建議在交屋文件上明確註記保固的起始日。
Q: 二手房還有保固嗎？
A: 有。若二手房仍在【法定保固年限】內（例如結構 15 年），保固責任依然有效，會【承繼給新屋主】。新屋主可以依約向原建商要求修繕。
Q: 房屋在保固期內進行裝潢，保固還有效嗎？
A: 裝潢【可能影響】保固效力。若因裝潢變動或破壞到【非結構體的管線、防水層】而導致問題，建商有權認定保固失效。因此，裝潢時應避免破壞主要結構與防水層，並【保留施工紀錄】以證明責任歸屬。
Q: 建商提供的「第三方公正單位」保固有什麼意義？
A: 第三方公正單位（如 SGS 或 TBC）提供的保固或驗證，代表建案的【品質已通過外部客觀檢測】。這對屋主來說是額外的保障，也能在未來轉手時【提升房屋的信任度】。
「如果您想了解更完整的房產養護知識，包含後續的公設點交與長期修繕，請參考我們的總整理：房產維護與管理終極指南。」