購屋必知「起造人、申請人與所有權人」權責解析

起造人、申請人與所有權人是購屋過程中必須了解的三大身分。掌握這三者的法律權責與實務差異，能幫助您在建案討論中清楚釐清責任歸屬，避免日後糾紛。本文將深入解析這三者的核心差異與實務情境，助您做出安心的購屋決策

一、三種身分的法律定義與核心職責

釐清這三個角色的法律定位，是了解建案權責的第一步：

• 起造人： 根據《建築法》第 12 條，是整個建築工程的【法律責任總承擔者】。負責聘請專業團隊，並對【施工品質、進度與安全】負最終責任。在預售屋買賣中，通常是未來的【房屋出售方】。
• 申請人： 負責向政府（如建管處）提交建築執照申請的【文件流程主體】。主要職責是確保所有文件與申請程序【合法合規】。
• 所有權人： 實際【擁有房屋產權】的人。產權以【地政機關登記】為準。在一般建商開發案中，房屋完工後，所有權人將由原地主或建商轉移給最終的購屋者。
  
  若想更全面了解購屋前應考量的要點，可以參考這篇文章的「購屋核心要素與風險控管」

🚨 關鍵區分：起造人 vs. 營造廠

需特別注意，【起造人】（通常是建設公司）與【營造廠】是不同主體。起造人負擔法律和財務總責，而營造廠僅是受託的施工單位，負責工程技術。若發生糾紛，買方必須找起造人解決。

要確認房屋的所有權人資訊，可透過內政部提供的「不動產登記與所有權查詢」

二、情境解析：不同開發案中的權責對比

在不同類型的房地產開發案中，這三者的關係會變得複雜。以下表格列出幾種實務上常見的狀況與權責對比：

情境	申請人 (跑程序者)	起造人 (負總責者)	所有權人 (最終產權者)
自地自建	地主	地主	地主
危老重建	危老重建推動公司/建商	建設公司/住戶代表	原住戶（分回後仍為所有權人）
協議合建案	建設公司	建設公司	地主（依比例分回房屋）
建商開發案	建設公司	建設公司	最終買方（房屋完工後移轉）

三、購屋時的應用：權責如何區分與查詢？

這三個身分不一定會重疊，但申請人與起造人都必須取得【所有權人或其合法代理人的同意與授權】，才能申請建築執照。以下是針對購屋者的實用指南：

3.1 購屋者對誰主張權利？

在預售屋或新成屋買賣中，當房屋出現【結構瑕疵、漏水、或延遲交屋】等問題時，買方應向【起造人（通常是建設公司）】主張權利。因為起造人才是合約的簽訂者，並對房屋的【瑕疵擔保】負最終法律責任。

3.2 如何確認房屋的「所有權人」？

建築執照只能顯示施工或申請的主體，並非房屋實際產權歸屬的直接證明文件。若要確認某房屋的產權，應向地政機關申請【土地或建物謄本】，查詢上面的【「登記名義人」】，這才是最準確的依據。

四、實用問答：法律責任釐清

Q: 申請人、起造人和所有權人，哪個是房屋保固責任人？

A: 房屋的最終保固與瑕疵擔保責任，主要由【起造人（建設公司）】承擔。雖然【所有權人】是簽約買方，但法律責任人是起造人。申請人僅負責跑程序，不負擔施工保固責任。Q: 如果起造人與所有權人不同，誰有權決定房屋買賣？

A: 只有【所有權人】有權決定房屋的買賣與處分。起造人雖然負責蓋房，但若房屋的所有權已登記給他人（例如危老重建分回的住戶），起造人無權處分該房產。買方簽約前，務必確認【賣方是否為登記的所有權人】或其合法代理人。Q: 哪種身分必須是「法人」才能擔任？

A: 三種身分皆可由【自然人或法人】（如建設公司）擔任。但在大型開發案中，為方便權責劃分與財務處理，通常由【建設公司（法人）】擔任起造人和申請人。