建案核心摘要 (Executive Summary)
本站針對新北市蘆洲區預售案「新樸王樣」進行深度追蹤。根據最新的 113蘆建字第00125-01號 建照變更紀錄，本案在銷售與興建期間進行了重大的法務調整。
- 關鍵動態：起造人已由建商變更為建經公司，強化履約保障。
- 居住密度：單層 9 戶配置，屬於高密度規劃。
- 最大抗性：車位嚴重不足 (配比僅 0.42)，且梯戶比偏高。
一句話點評
新樸王樣位於蘆洲核心地段，雖然透過「起造人變更」提升了資金信託的安全性，但買家需考量「電梯等待時間」與「停車位稀缺」兩大生活機能痛點。
一、重大變更分析：為什麼起造人換了？
根據民國 113 年 10 月 11 日的官方紀錄，本案起造人發生了變更。
- 原始起造人：新樸建設有限公司
- 變更後起造人：東OO築經理股份有限公司 (推測為東亞建築經理或同級建經公司)
專家解讀
在預售屋開發中，將起造人從「建商」變更為「建經公司」，通常是為了配合「不動產開發信託」。
- 正面意義：這代表建案的資金與產權已交付第三方（建經公司）進行監管。若建商發生財務危機，建經公司能協助續建或處分資產，對消費者而言，比單純由建商持有更具保障。
- 履約機制：此舉確保了「專款專用」，降低爛尾樓風險。
二、居住品質數據分析 (Living Quality)
我們從公開數據中提取了影響未來居住體驗的三大指標：
1. 梯戶比分析：1:4.5 (高負載)
- 數據：總戶數 126 戶，單層 9 戶，僅配置 2 部電梯。
- 生活場景模擬：平均每 63 戶共用一部電梯。在上班尖峰時段，單層 9 戶的住戶同時出門，電梯等待時間將顯著拉長。建議高樓層住戶需預留更多通勤緩衝時間。
2. 車位規劃：極度稀缺
- 數據：126 戶住家，僅有 53 個車位 (平面 33 + 機械 20)。
- 車位配比 1:0.42：這意味著 超過一半 (約 58%) 的住戶無法購買車位。
- 機械車位佔比：約 37% 的車位為機械式，需注意保養成本與進出車庫的等待時間。
- 建議：若您必須擁有車位，請務必確認購買戶型是否具備購車位資格；若無車位，需先調查周邊月租停車場的行情與空位狀況。
3. 採光與格局
- 雙面採光 (優選)：A, C, F, I 戶。通風與光線較佳，通常為邊間大戶型。
- 單面採光 (抗性)：B, D, E, G, H 戶。通常為中間戶的小坪數，需留意室內通風與暗房問題。
三、建照變更前後對照表 (Permit History)
本案於民國 113 年 10 月進行了第一次變更設計，主要針對法務主體進行調整，建築規模變動不大。
| 比較項目 | 原始設計 (00125號) | 最新變更 (00125-01號) | 變動解析 |
| 核准日期 | 113年08月20日 | 114年05月01日 | 最新版本 |
| 起造人 | 新樸建設 | 東OO築經理 | 主要變更點：導入信託管理機制 |
| 總樓地板 | 10,990.25 m² | 11,041.18 m² | 微幅增加約 15 坪，屬設計優化 |
| 戶數/車位 | 126 戶 / 53 車 | 維持不變 | 格局配置未做重大切割 |
四、建案詳細履歷 (Project Spec)
參與團隊
- 起造人：東OO築經理股份有限公司 (負責人：曹O平)
- 原始規劃：新樸建設有限公司 (負責人：朱O民)
- 承造人 (營造)：詠OO造股份有限公司 (負責人：吳O宏)
- 設計/監造：黃O龍 (黃OO建築師事務所)
建築概要
- 結構：RC 鋼筋混凝土
- 規模：地上 15 層 / 地下 3 層
- 基地位置：新北市蘆洲區保和段 405 等 7 筆地號
- 基地面積：約 459.13 坪 (1,517.79 m²)
- 使用分區：詳見地籍圖 (建蔽率 39.64% / 容積率 447.99%)
- 工程造價：約 1.79 億元
重要時程
- 開工日期：民國 113 年 09 月 19 日
- 預計完工：依規定為開工日起 63 個月內 (約民國 118 年底至 119 年初)
結論與購屋建議
「新樸王樣」透過起造人變更為建經公司，展現了對履約保證的重視，這一點值得肯定。然而，作為一個自住客，您必須在下訂前釐清以下兩點現實考量：
- 您能接受機械車位或無車位生活嗎？ 蘆洲市區停車不易，這是硬傷。
- 您對電梯等待的耐心如何？ 1:4.5 的梯戶比在 15 層大樓中屬於較為考驗耐心的配置。
建議優先選擇 A, C, F, I 等雙面採光戶型，並儘早確認車位選購權。
免責聲明
本文數據依據新北市政府公開之建照資訊（113蘆建字第00125-01號）整理分析。建案銷售資訊與最終施工狀況可能隨時間調整，請以現場銷售合約與主管機關核發之最新執照為準。
💡 延伸閱讀與購屋查證工具箱
1. 深度分析指南 如果您想學習如何像專家一樣，從一張簡單的圖紙看出建案的優缺點，請務必閱讀我們的完整教學： 👉 【建案分析終極指南】看懂平面圖背後的秘密：從基地條件到室內格局的深度評測 (本篇涵蓋：基地分析、座向判斷、格局圖破解、以及如何避開常見的規劃地雷)
2. 官方查證系統 (買房必備) 在下訂之前，建議利用政府公開資訊確認建案的安全性與合法性：
- 全國建築管理資訊系統 (用途：輸入建案名稱或地號，查詢「建造執照」進度、起造人資訊及樓層規劃是否與廣告相符)
- 經濟部地調所-地質資料整合查詢 (用途：輸入地址，檢查基地是否位於「斷層帶」或「土壤液化高潛勢區」)
- 全國土地使用分區查詢 (用途：確認該建案的土地分區是住宅區、商業區還是工業區，避免買到違規使用的「乙工宅」或「事務所」)
- 內政部不動產交易實價查詢服務網 (用途：查詢周邊類似建案的真實成交價格)