房貸轉貸全攻略：回本公式、二胎與增貸比較

房貸轉貸是當利率或市場變動時，降低利息與調整現金流的有效方式。當你背負房貸一段時間後，最初簽訂的合約可能已不再最符合你的利益。本文將深入解析房貸轉貸的成本估算與回本月數，並提供三大實用策略，幫助你判斷轉貸是否划算。

一、為什麼需要考慮房貸轉貸？三大核心好處

「房貸轉貸」是將你原本在 A 銀行的房貸，轉移到 B 銀行。通常這麼做的目的不外乎以下三點：

• 降低總利息支出：即使利率只下降 0.1 個百分點（0.1%），長期下來省下的總利息也相當可觀。
• 調整現金流與還款壓力：新銀行可能提供重新拉長【貸款年限】或給予一段【寬限期】，降低每月還款壓力。
• 獲得更彈性的服務與條件：爭取【更彈性的提前還款機制】、更優惠的調息方案，讓你獲得更好的客戶體驗。

在考慮轉貸時，也別忽略了物業維護成本，例如大樓外牆維修責任分配可能影響未來還款負擔。

二、轉貸成本估算與「回本月數」分析

在評估房貸轉貸划不划算時，必須先算清楚所有成本。轉貸的費用是一次性支出，而省下的利息則是每個月持續發生。【實用觀念】：用【回本月數】來判斷最清楚。

1. 房貸轉貸費用清單與成本估算

費用項目	性質	實務估算區間	備註
提前清償/違約金	原合約綁約期內，需支付的費用。	依原契約規定	【最大風險】之一，務必先確認。
代償/開辦費	新銀行收取的行政處理費。	約貸款餘額的 0.05% ~ 0.2%，或一筆固定的費用。	–
鑑價費	銀行重新評估房屋價值的費用。	固定費用（數千至萬元）。	–
設定/地政規費	包含變更抵押權的規費與代書費用。	總成本通常落在 【2 萬到 4 萬元】。	–

2. 房貸轉貸試算公式：精準算出「回本月數」

這個公式是判斷轉貸是否划算的關鍵！多數人認為，回本時間若在 12 ~ 24 個月內，轉貸就值得考慮。

📝 計算回本月數的關鍵公式

每月省息 = (利差 × 貸款餘額) ÷ 12

回本月數 = 轉貸總成本 ÷ 每月省息

利差（利率下降幅度）	每月省息（餘額 800 萬）	回本月數（總成本 25,000 元）
0.10%	約 667 元	約 37.5 個月
0.20%	約 1,333 元	約 18.8 個月
0.30%	約 2,000 元	約 12.5 個月

三、房貸轉增貸與二胎：一次搞懂差別

許多人搞不清楚這些房貸方案的差別，以下表格幫你快速理清：

方案	核心目的	利率/成本	擔保順位	適合對象
轉貸	換銀行、降利率、調條款	有一次性成本	第一順位	想降低利息或調整還款條件
轉增貸	轉貸同時【「加借」一筆資金】	利率通常比【信貸低】	第一順位	有資金需求，如裝修、整合負債
二胎房貸	不動原房貸，增設第二順位抵押	利率多【高於】一順位	第二順位	急需資金，但不願更動原房貸

四、轉貸流程與專業問答 Q&A

轉貸流程與文件準備

1. 蒐集資料與評估： 蒐集財力證明，並對照市場利率，粗估轉貸可行性。
2. 詢價與談判： 向多家銀行詢價，並嘗試與原銀行進行【談判】（保對策）。
3. 送件與審核： 決定新銀行後，正式送件申請，銀行進行徵信與審核。
4. 對保與設定： 貸款核准後，與新銀行進行【對保】，並辦理【抵押權設定】。
5. 撥款代償： 新銀行撥款給原銀行，完成【代償】，塗銷舊的抵押權，結束轉貸程序。

房貸轉貸常見 FAQ

Q: 房貸轉貸會影響信用分數嗎？

A: 正常的房貸轉貸並不會對信用產生【負面影響】。但若在短期內【頻繁向多家銀行申貸】，可能會被視為信用風險而扣分。Q: 轉貸後還可以提前還款嗎？

A: 根據【新合約規定】。許多銀行提供部分提前還款免手續費的服務，但通常【有額度或次數限制】。Q: 轉貸一定比較省錢嗎？

A: 【不一定】。轉貸除了考量利差，還必須將所有成本（如：違約金、開辦費、保險）納入計算，並用【回本月數】來判斷。這是最精準的決策方式。

五、結論：轉貸決策三步驟：先談、再算、後決定

房貸是人生的重要決策，最適合你的方案，應該是能讓你「穩、省、睡得著」的方案。

• 先談：試著與原銀行協商，爭取【降息】或更好的條件（稱為「保對策」）。
• 再算：運用本文的公式，精準算出轉貸的效益與【回本時間】。
• 後決定：綜合評估所有因素，再做出最終決定。

免責聲明： 本文僅供參考，實際貸款條件仍以各金融機構最終審核與公告為準。

在了解房貸轉貸流程前，可先參考台灣房貸政策與法規以掌握最新規範與利率資訊。