2025 新屋貸款成數全攻略：五大因素與最高成數爭取技巧

新屋貸款成數是影響購屋計畫的核心因素。買房是人生重要里程碑，了解 2025 年最新新屋貸款標準，掌握五大影響成數因素，以及實用爭取最高成數的技巧，能幫助你制定完善資金規劃，輕鬆買到理想新家。

一、影響新屋貸款成數的五大關鍵因素

新屋貸款成數一般落在 7 成到 8.5 成之間。想提高貸款成數，就必須了解銀行的五大評估標準：

1. 個人財務狀況與信用評分（還款能力）

• 收入條件：通常要求「房貸月繳金額」不超過「月收入」的 1/3，或房貸月繳金額的 2.5 倍以上。
• 信用狀況：保持良好的【信用分數】，是爭取高成數的基礎。
• 債務結構：銀行會審查你的【負債比率】（DBR），信貸或卡債過高會被扣分。

2. 房屋地段與屋況條件（擔保品價值）

• 保值性：位於市中心、交通便利、生活機能佳的地段，通常能獲得【較高成數】。
• 嫌惡設施：若房屋鄰近變電所、墓園等嫌惡設施，銀行【鑑價會壓低】，貸款成數可能受影響。
• 房型：套房或過小坪數（15 坪以下）的產品，通常被視為【市場性較差】，核貸成數會被壓低。

3. 建商信譽與建案品質

• 知名建商通常有完善的售後服務與品質保障，銀行放貸意願也更高。許多銀行會與特定建商合作，推出【專案優惠】，提高貸款成數。

4. 房屋總價與類型（央行管制）

• 一般住宅：較容易達到 8 成的貸款成數。
• 豪宅產品：若房屋總價超過【7,000 萬元】（依地區規定），或符合豪宅定義，銀行會更嚴謹審核，貸款成數可能下降到 6 ~ 7 成。

5. 首購族身分與政府優惠專案

• 對於首購族來說，這是最有利的條件。可善用【青年安心成家購屋優惠貸款】，利率相對優惠，最高可貸到 8 成。

在評估新屋貸款成數時，也應參考土地投資風險解析，了解政策與流動性對投資回報的潛在影響。

二、各類型新屋貸款成數比較與提高成數技巧

各類型新屋與專案貸款成數比較

房屋類型	一般貸款成數	特殊情況說明
新成屋	約 8 成 ~ 8.5 成	已完工，銀行可實際估價，核貸相對寬鬆。
預售屋	約 7 成 ~ 8 成	配合建商專案，有機會達到 8 成以上，但需注意【完工時鑑價】變動風險。
首購族專案	最高 8 成	政府或銀行推出的專屬優惠，條件較佳，且【利率最低】。
豪宅	6 成 ~ 7 成	受【央行信用管制】，核貸條件較嚴格，需額外審核。

如何提高新屋貸款成數？實用技巧大公開

• 準備完整財力證明：除了薪資證明，提供【存款明細、不動產、股票、保單】等資產證明，證明【綜合還款能力】。
• 選擇建商合作的銀行：透過合作銀行申請，往往能獲得更高成數、【更低的利率】。
• 增加保證人：尋求一位【信用良好、收入穩定】的家人作為房貸保證人，能有效提升銀行核貸意願與成數。
• 貨比三家不吃虧：建議至少同時申請【3 ~ 4 家銀行】，從中挑選最適合自己的方案。

三、結論與申辦新屋貸款常見問題 Q&A

2025 年新屋貸款成數普遍落在 7 成到 8.5 成，影響因素主要包括【個人財務信用、房屋地段、建商信譽】等。申辦貸款不只是看成數，更要全面比較【利率、手續費】等細節。Q: 自備款不夠怎麼辦？

A: 若自備款不足，可以考慮申請【信用貸款】來補足頭期款。但需特別注意，信貸利率通常較高，務必評估自己的【總負債比】，避免陷入【雙重高壓】的負債困境。Q: 預售屋和新成屋的貸款成數有差嗎？

A: 【通常會有約 0.5 成的差距】。新成屋已完工，銀行能實際進行鑑價，因此核貸會稍微寬鬆。預售屋則是以完工後的預估價來核貸，【估價變動風險較高】。Q: 貸款成數不夠高，還有其他辦法嗎？

A: 提高自備款比例、重新評估選擇【總價較低的物件】、或增加保證人提高核貸成功率。若房屋本身條件不佳，最好的辦法是【更換物件】，選擇市場性更好的房產。

根據新屋貸款與房地產政策的最新規範，購屋者在申請貸款前需充分了解相關限制與程序。

四、結論：購屋前精算，聰明規劃資金！

記住，購屋是一項長期且重大的責任，申貸前務必仔細檢視自身財務能力，才能找到最適合你的房貸方案，安心入住理想中的新家。

📝 最終提醒

本文僅供參考，實際貸款條件仍以各銀行公告為準。建議在申貸前，先向【專業理財顧問或銀行專員】諮詢，確保貸款方案符合自身需求。