購買房屋是人生重大里程碑，除了坪數與地段，公設比也是影響購屋決策的關鍵指標。許多建案廣告的豪華公設讓人心動，但若公設比過高，實際居住空間就可能縮水。本文將完整解析公設比的概念、合理範圍與各縣市現況，並提供實用的買房公設評估指南，幫助你做出最明智的判斷。
一、什麼是公設比？定義與分類解析
1. 公設比定義與計算方式
公設比是指【公共設施面積佔整棟建築總樓地板面積的比例】。
📝 公設比計算公式
公設比 (%) = (公共設施面積 ÷ 權狀總面積) * 100%
舉例：一戶 30 坪的新屋，如果公設比是 30%，代表實際室內可使用的面積約為 【21 坪】 (30 \times 70%)。
2. 公設分類：大公與小公
- 大公（全體共用）：供全體住戶使用的設施，例如【管理室、信箱區、交誼廳、健身房、機電設備空間】、以及地下室非車位區域。
- 小公（部分共用）：供當層或部分住戶使用的設施，例如【樓梯間、電梯間、走廊】等。
二、新屋公設比合理範圍與類型差異
公設比沒有絕對的標準，其合理範圍會因【建築類型】而異。若超過合理範圍，購屋者應審慎評估設施的實用性與必要性。
| 建築類型 | 合理範圍 | 影響因素 |
|---|---|---|
| 一般電梯大樓 (8 樓以上) | 25% ~ 35% | 戶數越少，或休閒設施越多，公設比通常越高。 |
| 華廈 (5 ~ 7 層樓) | 20% ~ 25% | 公設相對簡單，介於公寓與大樓之間，【得房率較高】。 |
| 老公寓 (5 樓以下，無電梯) | 5% ~ 15% | 公設僅包含樓梯間、梯廳，因此得房率最高。 |
| 小坪數住宅 (套房、小宅) | 30% ~ 40% | 由於電梯、走道等公設面積難以縮減，每戶分攤到的【公設比會顯得特別高】。 |
三、公設比與買房成本的關係
1. 購屋成本
- 以一戶 1000 萬元、公設比 30% 的新屋為例，約有 300 萬元的房價是【「買公設」】。
2. 後續維護成本與轉手影響
- 【公設越多，維護成本越高】，反映在【管理費】上。例如，有泳池、水景或 24 小時保全的社區，其管理費通常會高出許多。
- 公設比過高會壓縮實際坪數，影響房屋的【得房率】，進而降低未來的【出租報酬率】與【市場接受度】。
在了解新屋公設比的合理範圍後，建議購屋族參考預售屋實價登錄指南來確認房價與交易透明度。
四、購屋族必知的公設比評估指南
選擇最能滿足你生活習慣的建案，比追求低公設比更重要。
1. 檢查設計圖面與區域行情
- 要求建商提供詳細的設計圖，確認動線是否流暢、公設的比例是否合理。
- 比對同區域建案：多方比較同區域、同類型的建案，了解當地的【公設比】區間，確認是否符合市場行情。
2. 評估自身需求與實用性
- 評估自身需求與實用性：有小孩的家庭可能重視兒童遊戲室，上班族則偏好健身房或交誼空間。【避免為華而不實的設施付費】。
- 實地參觀與詢問：實際走訪樣品屋與公設空間，向建商或房仲詢問【未來的管理規則與費用】。
購屋族也可透過不動產交易實價登錄平台查詢最新交易價格，以更精準地評估房屋價值。
五、結論與常見問題 Q&A
公設比沒有一個「絕對正確」的公設比標準，關鍵在於：
- 實用性：避免為華而不實的設施付費。
- 區域行情：了解你購屋地區的公設比平均範圍。
- 長期成本：不僅要看購屋價格，還要考量【後續的管理費用】。
購屋前務必多方比較、實地參觀，並與建商確認公設比與實際內容，才能買到真正符合需求的好房子。
公設比常見 Q&A
Q: 公設比超過 35% 一定不好嗎？
A: 【不一定】。豪宅或特殊建案（如有中控中心、防空避難設施多的建案）可能因為設施豐富而合理，但對於一般自住型住宅，建議審慎評估，避免為不實用的設施買單。Q: 公設比低的房子一定比較划算？
A: 【不完全是】。過低的公設比可能代表缺乏【必要的設施】，例如垃圾集中區、機電空間或大型消防設備，反而影響【生活品質和安全】。Q: 房屋的「得房率」怎麼計算？
A: 得房率 (%) = (室內實際使用面積 / 權狀總面積) * 100%
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