預售屋簽約是購屋流程中最具法律效力的一環，掌握完整文件清單與注意事項至關重要。本篇提供詳盡指南，助您在5天審閱期內從容應對，保障自身權益。
一、預售屋簽約核心文件清單
買方必備文件
- 身分證明文件：
- 本國籍買方：國民身分證正本及影本（若夫妻共同登記，雙方皆須備妥）。
- 外國籍買方：護照正本及影本、居留證或相關入出國許可證。
- 印章與印鑑證明：
- 印章：建議使用正式的印鑑章（至戶政事務所登記的印章），避免使用便章，以昭慎重。
- 印鑑證明：至戶籍所在地戶政事務所申請（需攜帶身分證與印鑑章），通常需提供 2 份以上，注意其有效期限（通常為申請日起一年內，但部分銀行或機構可能要求三個月內）。這是證明印章真實性的關鍵文件，用於後續產權登記。
- 財力與資金證明 (申請房貸用)：
- 薪資證明：近 6 個月的薪資轉帳存摺影本、年度扣繳憑單、或公司開立的在職暨薪資證明。
- 其他財力證明：不動產權狀影本、定期存款單、股票或基金對帳單等，有助於銀行評估您的還款能力，爭取較佳的房貸條件。
- 購屋資金來源證明 (簽約當下用)：
- 簽約款支付證明：通常為銀行本票、匯款單或現金（需確認建商是否接受）。
- 贈與證明：若部分自備款來自家人贈與，建議保留相關金流證明，以備國稅局查核贈與稅。
賣方（建商）應提供文件
- 建商基本資料：公司登記證明文件、代表人身分證明、營利事業登記證、建築經理公司或信託機構等履約保證相關文件、公司大小印章。
- 建築相關執照與權狀：建造執照影本（確認建案合法性）、土地所有權狀影本（確認土地產權與是否有抵押設定）。
- 銷售許可與廣告資料：內政部核發的預售屋備查函文、廣告文宣品（DM）、建材設備表（需詳細列出品牌、規格）。
- 契約書範本：依規定提供給買方至少 5 天的審閱期。
在簽署預售屋契約之前，建議先了解房屋通風與健康檢測的要點，以確保居住安全無虞
二、預售屋買賣契約書核心內容：逐條審查不馬虎
在簽約當天，買賣雙方將共同簽署一份依據內政部公告《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》範本所擬定的正式契約。務必仔細審閱以下核心條款：
- 契約當事人與標的物資訊：
- 核對買賣雙方（建商代表人）的姓名、身分證字號、地址是否正確。
- 確認房屋坐落基地號、戶別、權狀面積（主建物、附屬建物、公設面積與比例）、停車位（類型、編號、面積）是否與您購買的標的一致。
- 土地及建物面積誤差找補：確認契約載明誤差在 3% 以內時，買賣雙方應「互相找補」價款；若誤差超過 3%，買方有權解除契約。
- 價款與付款方式：
- 總價應明確區分土地價款、建物價款、車位價款。
- 確認簽約款、開工款、各期工程款、使照款、交屋款等各項款項的支付比例與明確支付時間點或工程進度。
- 確認履約保證機制是哪一種（如：不動產開發信託、價金返還保證等）。
- 施工標準、期限與交屋：
- 開工及取得使用執照期限：契約需明訂開工日期與預計取得使用執照的日期。
- 遲延交屋罰則：若建商未能如期取得使照或完成交屋，應載明每日按已繳房地價款萬分之五計算的遲延利息。
- 驗收與保固：確認交屋前的驗屋流程與修繕期限；以及建物主要結構保固 15 年、固定建材及設備保固 1 年（或其他約定）的條款。
- 重要附加約定與通知送達：
- 建材設備規範：詳列廚具、衛浴、地磚、門窗等建材的品牌、規格、型號，並約定若缺貨需以「同等級或更高級」替代。
- 客戶變更（客變）條款：載明買方可進行變更設計的範圍、申請期限與計價方式。
- 稅費負擔：明確約定契稅、印花稅、登記規費、代書費等各項稅費由誰負擔（慣例多為買方負擔）。
- 通知送達地址：確認契約上留存的聯絡地址正確無誤，以確保能收到建商的重要通知（如繳款、驗屋）。
核心關鍵：善用 5 天契約審閱期
根據《消費者保護法》及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商有義務提供消費者至少 5 天的契約審閱期。切勿放棄此權利！務必將契約書範本帶回詳細閱讀，比對是否符合內政部範本，若有疑慮可諮詢地政士、律師或房產專家。在審閱期內發現不合理條款，您有權要求修改或拒絕簽約。
三、簽約當天的關鍵檢查與注意事項
- 再次核對文件正本：簽約當下，再次確認所有文件的正本與先前提供的影本是否一致，尤其建商的公司大小章、代表人簽章是否齊全。
- 逐條確認契約內容：不要因為頁數多就草率翻閱。針對您最在意的條款（如付款時程、交屋日期、建材規格），務必再次確認。
- 確認口頭承諾入約：將所有銷售人員在銷售過程中的口頭承諾（例如：贈送家電型號、額外裝潢、管理費減免年限等）要求白紙黑字增列到契約的「個別磋商條款」或附註中，並由雙方簽名或蓋章確認，以防未來口說無憑。
- 騎縫章與簽名：契約書通常一式兩份，務必確認每頁都有蓋上建商的騎縫章，並在指定位置親自簽名及蓋章。
- 索取並保留所有憑證：簽約完成後，務必向建商索取契約書正本、簽約款的收款證明（發票或收據），並連同先前取得的建材設備說明書、廣告DM、建築圖說等文件一併妥善保管。
為了確保預售屋的居住品質，您可以參考居住健康安全指南，了解室內空氣與衛生相關注意事項。
四、實用問答 (Q&A)：簽約常見疑惑
Q1：簽約時一定要本人到場嗎？可以委託他人代簽嗎？
A1：本人親自簽署最為保險。若本人確實無法到場，可以委託代理人代簽，但必須出具經公證人認證的授權書，並提供代理人的身分證明文件與印章。流程較為繁瑣，建議盡量本人親簽。
Q2：簽約後發現契約內容有問題或反悔了，怎麼辦？
A2：簽約後即具有法律效力，反悔的代價很高。依定型化契約規定，若買方違約，建商最高可沒收房地總價的 15% 作為違約金。因此，簽約前的審閱期至關重要。若簽約後才發現契約內容與範本有重大出入或違反「不得記載事項」，可向消保官申訴尋求協助。
Q3：建商要求我簽「空白授權書」給他們配合的代書，安全嗎？
A3：有風險，需謹慎。建商通常會委託特定代書統一辦理後續的產權登記與貸款事宜。簽署授權書是必要程序，但務必確認授權書上的授權範圍、目的、期限是否明確記載，避免簽署「全權授權」的空白文件。若有疑慮，可與建商協商由自己信任的代書辦理部分程序。
五、結語：謹慎簽約，保障未來
預售屋簽約是一個複雜且嚴謹的法律行為，完整的文件準備與契約審查是保障自身權益的最後一道防線。
請記住，在簽約之前，您永遠是主導者。不要因為銷售人員的催促、現場氣氛或其他買方的壓力而輕率簽名。花時間做好功課，善用契約審閱期，並在必要時尋求專業協助（如地政士或律師陪同簽約），才能確保您的購屋旅程順利且安心，避免未來可能產生的 costly 糾紛。
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