公設點交驗收是購屋時不可忽視的關鍵步驟。多數住戶只關注自家室內部分，卻容易忽略公共設施的施工品質與設備效能。事實上，公設的驗收與點交直接影響全體住戶的居住安全、日常體驗及長期維護成本。如果驗收不完善，未來如消防系統失靈、地下室漏水或發電機故障，都可能造成高額維修費用，甚至帶來難以挽回的安全風險。
一、什麼是社區公共設施完整性驗收 (公設點交)？
社區公共設施完整性驗收（簡稱公設點交），是指依據建商在買賣合約中承諾的設計圖說、施工圖、建材設備表，並對照《建築法》、《消防法》、《公寓大廈管理條例》等最新法規標準，對社區所有共用部分的空間、設施設備（包含結構、機電、消防、排水、景觀等）進行全面性的功能檢查、規格核對與效能測試。
這項工作是建商將社區管理維護責任移交給全體住戶（即管理委員會）前的最重要法律程序。此階段的目的，就是為了確保建商交付的公共設施符合安全標準、功能正常、品質無虞，並將所有圖資文件（如管線圖、設備說明書、維護手冊）完整移交。
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二、公設點交：核心檢查項目與關鍵細節
公設點交範圍極廣且專業度高。以下是驗收時必須委由專業團隊（如驗屋公司、機電技師、消防技師）逐項留意的關鍵項目與細節：
| 檢查類別 | 檢查重點項目 | 目的與檢查細節 (舉例) |
|---|---|---|
| 1. 結構與安全 (基礎) | 公共走廊、樓梯間、大廳、地下室停車場、車道、屋頂平台 | 確認公設區域的樑、柱、牆面、地板是否有明顯裂縫、滲漏水痕跡、壁癌或異常沉陷。檢查停車場坡道坡度是否過陡、轉彎半徑是否足夠、車道高度是否會磨損車輛底盤。 |
| 2. 機電設備 (核心) | 發電機、受電配電盤、電梯功能、公共照明、弱電系統 | (極重要) 發電機：模擬停電進行負載運轉測試，確認是否能自動啟動、供電範圍（電梯、公設、住戶室內）是否符合約定。電梯：測試運行平穩度、到站精準度、開關門靈敏度、緊急通話功能是否正常，並核對使用許可證與定期維護紀錄。電力：檢查公共用電迴路標示是否清晰、負載是否平衡。 |
| 3. 消防安全 (保命) | 火警警報系統、灑水/泡沫系統、排煙設備、滅火器、緊急照明/廣播 | (極重要) 必須實際連動測試火警受信總機、偵煙/偵熱器、地區警鈴、緊急廣播、排煙閘門、灑水泵浦等是否能正常觸發與連動。核對滅火器、消防水帶的數量、位置與有效期限是否符合法規要求。 |
| 4. 給/排水系統 (防淹) | 蓄水池(水塔)、揚水/汙水/廢水/消防/排水泵浦、截油槽 | 檢查蓄水池(水塔)容量、清潔度與液位控制器功能。(極重要) 泵浦測試：實際測試地下室各類排水泵浦的自動啟動、交替運轉功能是否正常，確保暴雨時地下室不會淹水。檢查屋頂、露台、中庭的排水孔是否通暢，有無堵塞、回流或異味。 |
| 5. 功能性設施 (日常) | 門禁/監視系統(CCTV)、停車場設備(柵欄機/車牌辨識)、附屬公設（健身房、泳池、KTV） | 逐一測試門禁刷卡、監視器錄影/回放功能是否正常，確保無死角。測試停車場設備運作。檢查健身器材、泳池過濾系統等附屬公設是否能正常使用，廠牌是否與合約相符。 |
| 6. 圖資文件核對 (關鍵) | 使用執照、竣工圖、水電/消防/結構圖、設備清單、操作手冊、保固書 | (極重要) 建商必須移交所有相關圖說與文件正本。需仔細核對實際交付的設施廠牌、規格、數量，是否與買賣合約附件中的建材設備表或竣工圖說一致，嚴防「圖說與現場不符」或「偷工減料」（如：發電機容量縮水、水泵品牌更換）。 |
三、公設點交的具體操作步驟 (SOP)
一個嚴謹的公設點交流程應包含以下步驟：
- 成立管委會或推派代表：依法，公設點交的對象是管理委員會。社區應盡速成立管委會，並正式發函建商要求辦理點交。
- 委託專業第三方驗收：管委會應動用公共基金（或由建商依約支付），聘請具公信力的專業驗屋公司或獨立技師（電機、消防、結構）協助進行全面驗收。
- 備妥圖資與列冊：向建商索取完整的圖說文件，並依據圖說與合約，列出所有應點交的公共設施清冊。
- 進行現場功能測試：由專業團隊會同建商、營造廠、設備商，依清冊逐項進行功能測試與規格核對。
- 詳實記錄與存證：將檢查過程中發現的所有缺失（無論大小），詳細記錄於「公設點交缺失記錄表」中，並以拍照、錄影方式清晰存證。
- 缺失分級與協商：將發現的缺失，依據其對安全、功能的影響程度，區分為「立即改善」（如消防失靈）、「限期修繕」（如設備規格不符）或「一般瑕疵」（如油漆刮傷）等級。
- 要求限期修繕與複驗：正式發函給建商，檢附缺失清單與證據，要求建商限期修復。對於重大缺失，應在修復完成後，由原專業團隊進行複驗，確認確實改善完成後，才能簽署該項目的點交確認書。
- 公共基金與管理費的移交：在重大缺失未改善前，管委會應拒絕簽收點交完成文件，並可依約暫緩撥付建商應提撥的公共基金（依《公寓大廈管理條例》規定）或相關款項。
四、為何社區公共設施驗收如此重要？
許多住戶誤以為公設點交僅是管委會的事，事實上這與每一位所有權人的權益都息息相關：
- 保障立即的居住安全：消防系統、電力系統、結構安全等問題若未在點交時揪出，等同讓全體住戶暴露在未知的風險中。
- 避免未來的集體損失：公共設施若在點交時即存在瑕疵或偷工減料，一旦過了保固期或建商推託，未來產生的鉅額維修或更換費用（如：更換整組發電機、地下室防水重作），將必須動用公共基金或由全體住戶（依您繳交的管理費）共同分攤。
- 釐清法律責任與權益：依據《公寓大廈管理條例》第 57 條，建商有義務將公共設施移交給管委會，並確保其符合法規與合約。嚴謹的點交是釐清建商保固責任的法律基礎。
- 提升長期房產價值：一個公共設施完善、維護良好、管理有序的社區，其整體品質與居住體驗較佳，能有效提升社區形象，進而支撐房價的穩定與保值性。
在進行公設點交驗收前，建議參考 內政部房地產法規與政策 以了解最新相關規定與保障措施
五、實用問答 (Q&A)：釐清公設點交關鍵
Q1：我是個人住戶，公設點交跟我有關嗎？我能做什麼？
A1：絕對有關！公設的瑕疵將由您繳納的管理費來維修，公設的安全也攸關您的生命財產。身為住戶（區分所有權人），您能做的是：
- 積極參與區權會：出席區分所有權人會議，支持成立強而有力的管理委員會。
- 支持專業驗收：在會議中投票支持動用經費（或要求建商依約支付）聘請專業的第三方驗屋公司或技師來執行公設點交。這是最重要的一步。
- 關心點交進度：主動向管委會詢問點交進度、缺失項目與修繕狀況。
切勿抱持「事不關己」或「省錢」的心態，反對聘請專業驗屋，這將是因小失大。
Q2：公設點交時發現重大缺失，建商卻拖延不修，怎麼辦？
A2：這是管委會最常遇到的難題。標準應對程序如下：
- 正式書面催告：管委會應立即發出存證信函，詳列缺失項目（附照片與檢測報告）、違反合約或法規條文，並要求建商限期改善。
- 動用關鍵籌碼：在缺失修復完成並複驗通過前，管委會應堅拒簽署「點交完成確認書」，並依法拒絕領取建商應提撥的公共基金（或動用履約保證）。
- 申請調解/訴訟：若建商仍置之不理，可向地方政府主管機關（建管處、消保官）申訴或申請不動產糾紛調解。若調解不成，最終可依據買賣合約與相關法規，以管委會名義提起民事訴訟，要求建商履行瑕疵擔保或損害賠償。
Q3：公設的「保固期」是從什麼時候開始計算？多久？
A3：這是一個關鍵爭議點。
- 起算點：建商通常希望從取得使用執照日或個別住戶交屋日起算；但對管委會而言，最有利的應是從「公設點交程序完成，管委會正式簽收」之日起才開始計算保固期。這一點應在購屋合約或點交協議中力爭明確約定。
- 保固期限：依據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載事項》，建商對主要結構（如樑柱、樓板、基礎）應保固 15 年；對固定建材及設備（如門窗、地壁磚、衛浴設備、機電設備）應保固 1 年（或更長，依雙方約定）。管委會應在此期限內積極行使權利。
六、結語 : 嚴謹點交，是保障社區居住品質與資產的第一步
社區公共設施驗收，絕非只是形式上的流程，而是確保全體住戶未來數十年居住安全、生活品質與資產價值的關鍵防線。相較於個人住戶自行驗屋的侷限性，由管委會主導、委託專業團隊執行的公設點交，更能全面、深入地揪出潛在的結構、機電與消防瑕疵。
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為了維護自身與鄰居的共同權益，強烈建議：
- 住戶應積極參與社區事務，支持管委會委託專業驗屋公司執行點交。
- 管委會應保留完整的點交檢測報告、缺失清單、照片影片與所有書面往來存證。
- 在所有重大缺失確認修復並複驗通過前，切勿輕易簽署點交完成文件或領取公共基金。
唯有透過嚴謹、專業、透明的公設點交程序，才能確實監督建商履行其應盡的法律與合約責任，讓全體住戶享有安全、舒適且耐久的居住環境，避免日後因公共設施問題帶來的集體困擾、財務損失與安全隱患。
免責聲明
本文所有關於公設點交、驗屋、法規及保固之資訊，僅為一般性參考與知識分享，不構成任何法律建議或個案判斷。各社區合約條款、建築規劃與實際狀況均不相同，相關法規亦可能變動。在執行公設點交或處理相關爭議時，強烈建議管理委員會諮詢專業的驗屋公司、建築師、機電/消防技師、律師或洽詢所在地主管建築機關，以獲取最準確、最符合個案情況的專業建議。