- 車位改革：修法後，停車空間將改為「專有部分」並擁有獨立權狀。這意味著沒買車位的住戶，將不再需要分攤車道面積，解決了長期以來「車道灌入大公」的不公平現象。
- 容積改革：一般電梯將納入「免計容積」項目，但管委會空間（如大廳、健身房）將設置 1% 的容積上限，預計新制建案公設比可望從 35% 降至 25%~30%。
- 價格真相：公設比下降不等於房價下跌。由於建商的土地與營造成本不變，在可銷售總坪數減少（虛坪消失）的情況下，房屋總價將維持不變，導致「每坪單價」數學性上漲。
台灣房地產市場長期存在一個世界奇觀：買房子有 35% 的錢是花在你看不到、甚至用不到的「公設」上。 為了回應高房價與「實坪制」的呼聲，內政部積極推動「虛坪改革」，預計於 2026 年針對新建照案正式實施。這項政策號稱能讓公設比降低 5% 至 10%，看似是購屋族的福音，但魔鬼往往藏在細節裡。
TWProbe 帶您拆解這場數字遊戲，看懂改革後對您的荷包究竟是利是弊。
一、車道改革：沒買車位，不用幫別人付車道錢
過去許多建案為了降低表面的公設比，或是想把房屋坪數灌水，會將地下室的「車道面積」灌入「大公（全體住戶共同分擔）」。導致明明沒買車位的人，權狀裡卻含了好幾坪的車道，還要繳管理費。
2026 新制變革：
- 專有專用：修正《公寓大廈管理條例》，將法定停車空間定為「專有部分」。
- 獨立權狀：未來的車位與車道將有獨立權狀（或明確登記）。
- 使用者付費：沒買車位的人，完全不用負擔車道面積；車道面積將由購買車位的人共同分擔。
影響： 這對不買車位的首購族是大利多，能買到更紮實的室內坪數。但相對的，車位的價格可能會大幅上漲，因為車位坪數變大了（含車道）。
二、容積改革：電梯免計容積，管委會空間設上限
現行法規中，許多「免計容積」的空間（如機房、管委會空間）常被建商蓋好蓋滿，甚至二工改建成健身房、KTV，導致公設比居高不下。
2026 新制變革：
- 一般電梯免計容積：過去電梯算在容積內，未來將修法使其免計容積，鼓勵建商設置足夠的電梯，且不佔用容積額度。
- 管委會空間上限：過去管委會空間常被濫用，新制擬規定以總容積的 1% 為上限。這將限制建商規劃過多華而不實的公設。
📊 數學真相：公設比降了，為什麼單價變貴？
這是最多人誤解的地方。許多人以為「公設比降低 = 房價打折」，這是錯誤的期待。 建商賣房的核心邏輯是 「總價 = 成本 + 利潤」。當虛坪被拿掉，分母（總坪數）變小了，為了維持一樣的總價（分子），單價勢必會飆升。
以下我們用一個 2000 萬總價的房子來試算：
| 比較項目 | 舊制 (現行) | 新制 (虛坪改革後) |
|---|---|---|
| 房屋總價 | 2,000 萬 | 2,000 萬 (建商利潤不變) |
| 實坪 (室內) | 26 坪 | 26 坪 (居住空間不變) |
| 虛坪 (公設) | 14 坪 (公設比 35%) | 11 坪 (公設比 30%) |
| 權狀總坪數 | 40 坪 | 37 坪 (虛坪消失了) |
| 每坪單價 | 50 萬 / 坪 | 54 萬 / 坪 (漲幅 8%) |
🙋♂️ 虛坪改革常見疑問 (FAQ)
結語
2026 年的虛坪改革，是將房地產從「賣麵粉（含包裝）」轉向「賣麵包（實重）」的過程。 雖然單價上漲看似嚇人，但資訊透明化能避免您花大錢買了 10 坪的車道與機房。在這個轉型期，學會看懂權狀上的「專有部分」與「共有部分」，將是每一位購屋族必備的生存技能。
延伸導讀:
2025 台灣房產投資與法規總覽：從市場趨勢、資產配置到稅務規劃的完整體系
2025 台灣房產法規稅務全書：從簽約、稅制優化到資產傳承的終極指南
資料來源 | Official Sources
本站政策解析參照內政部與行政院公開資訊：
- 內政部地政司 – 虛坪改革專區：查詢最新修法進度與政策懶人包。
- 行政院公報資訊網：檢索《公寓大廈管理條例》修正草案全文。
- 內政部營建署 – 建築技術規則：查詢關於電梯免計容積之技術規範細節。