購屋預算是每位首購族必須面對的第一道挑戰。在高房價環境下，許多人誤以為只需準備頭期款即可順利購屋，卻常忽略契稅、印花稅、仲介費、代書費以及裝潢與家電等隱藏支出。精準規劃購屋預算，將所有直接與間接費用納入考量，才能避免簽約後資金短缺，順利踏出成家第一步。
一、自備款 vs. 頭期款：釐清購屋預算的基石
在規劃購屋資金時，首先必須釐清兩個常被混淆的概念：「頭期款」與「自備款」。
- 頭期款 (Initial Down Payment)：通常指簽訂買賣合約時，買方需支付給賣方的第一筆較大金額，用意在於確保買方的購屋意願與履約能力。其金額通常是買賣雙方協商約定，並非固定比例。
- 自備款 (Total Self-Prepared Fund)：這是購屋者真正需要自行準備的總金額，計算方式為「房屋成交總價」減去「銀行最終核准的房屋貸款金額」。市場常規下，銀行貸款成數約為房屋總價的 70% 至 80%（視條件而定），因此自備款普遍落在房屋總價的 20% 至 30% 之間。
規劃關鍵： 您的購屋預算規劃應以「自備款」為基礎，因為這才是您需要從口袋掏出的真實數字。自備款的多寡，不僅直接影響了您可以負擔的房屋總價範圍，也關係到您未來每月需償還的貸款金額與壓力。
影響貸款成數的關鍵因素
銀行最終願意核貸多少成數給您，並非固定不變，而是會綜合評估以下因素：
- 房屋自身條件：房屋的屋齡（通常越新越好）、座落地段（蛋黃區優於蛋白區）、建築類型（大樓優於公寓/透天）、周邊生活機能與有無嫌惡設施等，是銀行進行鑑價與風險評估的核心考量。原則上，條件越好、增值潛力越高、未來轉手越容易的房屋，越容易爭取到較高的貸款成數。
- 借款人信用狀況與財力證明：借款人過往與金融機構往來的信用紀錄（有無信用卡遲繳、貸款逾期等）、職業穩定性（是否為上市櫃公司、軍公教）、年收入與收入穩定性（是否有固定薪轉證明）、以及名下總負債狀況（負債比 DTI, Debt-to-Income Ratio）是銀行評估您還款能力的首要依據。信用良好、收入穩定、負債比低的借款人，更有機會爭取到高成數與較優惠的利率。
- 政府宏觀調控政策：中央銀行為健全房市，會實施「選擇性信用管制」，針對特定對象或區域的購房貸款進行限制。例如，目前針對自然人在特定地區（六都+新竹縣市）購買第二戶住宅，貸款成數最高僅 7 成且無寬限期；針對高價住宅（豪宅）則設有更嚴格的成數上限（目前最高 4 成）。
重點提示：善用政府優惠貸款
針對符合資格的首購族，政府持續推動「新青年安心成家購屋優惠貸款」（新青安），提供最高 1,000 萬元的額度、最長 40 年的還款期限（含最長 5 年寬限期）以及利息補貼等優惠。善用此類政策性貸款，能有效降低自備款壓力與初期還款負擔。詳情可參考 TWProbe 相關文章：[請在此處插入新青安文章連結]。
在制定購屋預算時，也建議了解不同仲介模式的差異，例如 房仲直營店與加盟店差異，以便選擇最適合自己的服務。
二、不可不知的隱藏成本：購屋稅費與各項雜支盤點
除了佔比最高的自備款之外，從簽訂買賣合約、辦理銀行貸款、到最終完成產權移轉登記的過程中，買方還會衍生出多筆必要且無法避免的稅費和各項雜支。這些費用雖然單筆金額看似不高，但累積起來也是一筆相當可觀的開銷（粗估約佔房屋總價的 3% 至 6% 不等，視個案情況而定），且**絕大多數無法納入房屋貸款**，必須額外以現金支付，因此務必提前將其完整納入總預算考量。
| 費用項目 | 支付對象 | 計算基礎 / 參考行情 | 說明與注意事項 |
|---|---|---|---|
| 仲介服務費 | 房仲公司 | 成交總價的 1% – 2% | 若透過房仲購屋則需支付。法定買方支付上限為 2%，可嘗試協商。 |
| 契稅 | 地方政府稅捐稽徵處 | 房屋評定現值 × 6% | 房屋所有權移轉時，由買方在 30 日內申報繳納。評定現值遠低於市價。 |
| 印花稅 | 地方政府稅捐稽徵處 | (房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1% | 簽署不動產買賣所有權移轉契約書（公契）時需貼足印花稅票。 |
| 登記規費 | 地政事務所 | 買賣登記費：(房屋現值 + 土地申報地價) × 0.1% 書狀費：每張 80 元 | 辦理土地及建物所有權移轉登記時繳納。 |
| 抵押權設定登記規費 | 地政事務所 | 貸款金額 × 1.2 × 0.1% | 若有辦理房屋貸款，設定抵押權給銀行時需繳納。 |
| 代書費 (地政士服務費) | 代書 (地政士) | 按服務項目計酬，市場行情約 15,000 – 30,000 元 (視案件複雜度) | 包含簽約、用印、完稅、產權移轉登記、抵押權設定登記等服務。建議事先確認收費項目與總額。 |
| 履約保證費用 | 建經公司或銀行 | 成交總價的 萬分之六 (通常買賣雙方各半，即萬分之三) | 透過第三方機構保障買賣價金安全，強烈建議使用。 |
| 住宅火險與地震基本險 | 產物保險公司 | 依房屋造價與保額計算，每年約 2,000 – 4,000 元 | 辦理房屋貸款時，銀行通常會要求強制投保，保費需預繳一年。 |
| 銀行貸款相關費用 | 貸款銀行 | 開辦費/帳管費：約 3,000 – 10,000 元 徵信查詢費：約 300 元 | 申辦房屋貸款時，銀行會收取相關的手續費用。 |
三、預算規劃的延伸考量：裝潢、家具家電與緊急備用金
順利完成交屋、拿到鑰匙，僅代表購屋流程的上半場結束。要將這間「房子」真正打造成可以舒適居住的「家」，後續的裝潢、家具家電購置，以及預留一筆應對突發狀況的備用金，都是預算規劃中不可或缺的延伸環節。
| 費用類別 | 每坪預算參考範圍 | 佔房屋總價比例建議 |
|---|---|---|
| 新成屋簡易裝修 (天花板/燈具/油漆/系統櫃) | 約 3 萬 ~ 8 萬 / 坪 | 裝潢費用： 約佔房屋總價 3% ~ 25% (依屋況與需求差異極大) |
| 中古屋基礎翻新 (含衛浴/廚具更新) | 約 8 萬 ~ 12 萬 / 坪 | |
| 中古屋全面翻新 (含基礎工程/水電重拉) | 約 12 萬 ~ 18 萬以上 / 坪 | |
| 家具家電購置 | 視個人需求與品牌選擇而定 | 約佔房屋總價 3% ~ 8% |
1. 裝潢與家具家電預算規劃建議
- 新成屋的「輕裝修」策略：若購買的是屋況良好的新成屋，可考慮採取「輕裝修、重佈置」的策略。僅施作最必要的天花板（隱藏管線）、基礎收納櫃體、油漆跳色與燈光配置，將較多預算保留給品質較好的活動家具、家電與窗簾軟裝。這樣不僅能有效控制初期裝潢預算，未來若家庭成員或生活習慣改變，調整的彈性也較大。
- 中古屋的「基礎工程優先」原則：若購入的是屋齡較高的中古屋（例如 20 年以上），規劃裝修預算時，務必將「基礎工程」（包含水電管線全部換新、全室防水工程重作、泥作格局調整、門窗更新等）列為最高優先級。這些攸關居住安全與長期品質的隱蔽工程，一旦完成後極難修改，重要性遠高於風格裝飾。建議至少將總裝修預算的 50% 至 60% 投入基礎工程。
- 家具家電費用不可忽略：大型家具（沙發、床架、餐桌椅）、主要家電（冷氣、冰箱、洗衣機、電視）等開銷總和也相當可觀，通常佔總購屋費用的 3% ~ 8% 不等。建議在確認購房意向後，就開始同步列出所需清單並進行訪價，將此筆開銷明確納入整體購屋總預算中。
2. 務必預留「緊急備用金」
無論您的購屋預算規劃有多麼精確周延，實際執行過程中與入住後的初期，總是可能出現預料之外的狀況。因此，在所有購房相關費用之外，額外預留一筆「緊急備用金」，是保障財務安全、避免捉襟見肘的最後一道重要防線。
- 建議金額： 普遍建議預留至少相當於家庭 6 個月至 12 個月的總生活支出（包含預計的房貸月付金）作為緊急備用金，存放於易於取用的帳戶（如定存或貨幣市場基金）。
- 主要用途： 這筆備用金的主要目的在於應對交屋前後可能發生的突發狀況，例如：裝潢過程中發現新的屋況問題（如預期外的漏水、壁癌需處理）導致預算追加、交屋後短時間內突遇工作變動導致收入不穩、大型家電（如熱水器）臨時故障需要緊急更換等。
四、購屋預算總整理公式與實際案例試算
綜上所述，一筆完整且相對安全的購屋總預算，其構成應如下列公式所示：
購屋總準備金 =
自備款 [ = 房屋成交總價 × ( 1 – 預估貸款成數 ) ]
+ 稅費與規費 ( 粗估約房價 2%~5% )
+ 仲介服務費 ( 若有，房價 1%~2% )
+ 裝潢預算 ( 依屋況與需求估算 )
+ 家具家電預算
+ 緊急備用金 ( 至少 6 個月生活費+房貸 )
【實例推演】
假設首購族小明經過評估，計畫購買一間位於新北市、屋齡約 15 年的中古電梯大樓，房屋成交總價為 1,200 萬元。他預期銀行可核貸 8 成（即貸款 960 萬元），且計畫進行基礎翻新（含衛浴廚具），家庭每月總支出（含預估房貸）約 6 萬元。
- 核心自備款 (20%)：1,200 萬 × 20% = 240 萬元
- 稅費與規費 (保守估計 3.5%)：1,200 萬 × 3.5% = 42 萬元（包含契稅、印花稅、登記費、代書費、履保費、火險地震險、銀行規費等）
- 仲介費 (假設 1.5%)：1,200 萬 × 1.5% = 18 萬元
- 裝潢預算（中古屋基礎翻新，抓 10 萬/坪，假設室內 20 坪）：20 坪 × 10 萬/坪 = 200 萬元
- 家具家電預算 (抓房價 5%)：1,200 萬 × 5% = 60 萬元
- 緊急備用金 (6 個月)：6 萬/月 × 6 個月 = 36 萬元
- 總計需要準備的資金： 240 + 42 + 18 + 200 + 60 + 36 = 596 萬元
分析重點： 這個試算結果清楚顯示，小明實際需要準備的總資金（將近 600 萬元），遠高於他原先可能僅考慮的 240 萬元自備款！這也凸顯了將所有隱藏成本納入預算規劃的重要性。
在計算購屋預算時，也可參考 內政部房屋相關規定，以掌握最新的稅費與貸款政策。
五、購屋預算規劃 Q&A
Q1：買預售屋時，頭期款的支付時程比較分散，總自備款會比較少嗎？
A1：預售屋的付款方式確實較為分散，通常將總價的 20%~30% 自備款分攤到 2~5 年的興建期內，依工程進度分期支付（訂金、簽約金、開工款、工程期款等）。這讓購屋者有較長的籌款時間，達到「以時間換取空間」的效果，適合目前手頭現金較少、但未來收入預期穩定增加的族群。然而，總自備款的比例並不會因此減少，且交屋時仍需支付尾款及辦理貸款後的各項稅費規費。預售屋的優勢在於付款彈性，而非總價較低。
Q2：預算有限時，仲介服務費和代書費可以殺價或節省嗎？
A2：仲介服務費有協商空間，代書費則不建議過度節省。房仲服務費雖有法定上限（買賣合計不得超過 6%），但實際收取的%數（買方 1~2%，賣方 3~4%）是可以視市場狀況、總價高低與仲介方的意願進行合理協商的。至於代書（地政士）費用，由於其工作涉及產權移轉的法律程序與文件審核，專業性極高，是確保交易安全、避免後續糾紛的關鍵角色。為節省幾千元費用而自行處理或選擇收費過低、經驗不足的代書，可能因小失大，風險過高。建議要求代書提供詳盡的服務項目與收費明細，確認沒有不合理的灌水收費即可。
Q3：如果簽約後，銀行鑑價不足導致貸款成數不如預期，自備款不夠怎麼辦？
A3：銀行鑑價不足是購屋（尤其是中古屋）常見的風險之一。若不幸發生，導致預計的貸款金額減少、自備款需求增加，您有以下幾種可能的應對方式：1. 提出申訴並轉貸他行： 向原申請銀行提出鑑價覆議，並提供有利的佐證資料（如周邊更高成交價的實價登錄）。同時，緊急向 2~3 家其他銀行重新提出貸款申請，尋求更好的鑑價結果與貸款條件。2. 緊急籌措資金： 若確認無法提高貸款成數，則必須在交屋前設法補足所需的自備款差額（例如向親友周轉、動用其他資產等）。3. 與賣方協商： 若買賣合約中有載明「若貸款成數未達 % 可無條件解除合約」的條款（實務上較少見），則可依約處理。若無，則可嘗試與賣方協商是否能延後交屋日期以爭取籌款時間，或甚至小幅調降買賣總價（通常較困難）。最佳預防方式： 在正式簽訂買賣合約**之前**，先提供欲購買房屋的地址、樓層等資訊給銀行進行「預先估價」，雖然結果非最終核定，但能大幅降低鑑價不足的風險。
Q4：除了房屋貸款，還有哪些「合法」的貸款可以用來支付裝潢或家具家電費用？利率會很高嗎？
A4：有的，若購屋後有裝潢或購置家具家電的資金需求，除了動用個人儲蓄外，還可以考慮以下幾種合法的貸款選項：1. 房屋修繕貸款： 部分銀行提供專門用於房屋裝修或修繕用途的貸款方案，利率通常會略高於指數型房貸，但低於信用貸款。2. 房屋增貸 / 二胎房貸： 若您的房屋在貸款一段時間後已有增值，或原貸款成數不高，可向原貸款銀行申請「增貸」（增加貸款額度）。若增貸空間不足，也可考慮以房屋的第二順位抵押權向其他銀行或融資公司申請「二胎房貸」（利率通常較高、風險也較大）。3. 信用貸款： 以個人信用為基礎申請的無擔保貸款，利率最高（通常 3%~10% 不等，視個人條件而定），但申請速度最快、資金用途最彈性。不論選擇哪一種，都應謹慎評估自身的還款能力與總體財務槓桿，避免過度借貸增加未來的財務風險。
Q5：買新成屋時，有些建商會說可以把契稅、代書費等「外加」到房屋總價裡一起貸款，這樣合法嗎？
A5：這種做法通常不完全合規，且對買方可能不利。銀行辦理房屋貸款時，法規規定應以房屋本身的「買賣價金」作為主要的核貸基礎與抵押品價值認定。契稅、印花稅、代書費等屬於交易過程中的「費用」，原則上不能直接納入房貸本金。部分建商為了促銷或降低買方現金壓力，可能會透過合約操作（例如提高房屋報價）將這些費用間接「包裹」進總價，再請配合的銀行依較高的總價進行鑑價核貸。這種做法雖然看似能減輕買方的短期現金壓力，但實質上是將費用轉為長期負債，不僅會墊高未來的房貸總額與利息支出，也可能涉及合約記載不實或超額貸款的灰色地帶。不建議首購族將此視為常規的購屋策略，應以正規方式確實規劃並準備好所有必要的現金款項。
Q6: 「房屋評定現值」和「土地公告現值」跟市價差很多，為什麼稅費要用這個計算？
A6: 這是台灣現行不動產稅制的一個特點。「房屋評定現值」是由地方政府評定，主要反映房屋的建造成本（依構造、樓層、折舊計算），通常遠低於市場交易價格。「土地公告現值」則是每年由地政機關公告，作為課徵土地增值稅的基礎，也通常低於市價。使用這兩個相對較低的稅基來計算契稅、印花稅、登記規費等，主要目的是減輕民眾在不動產移轉時的稅負壓力。雖然與市價脫節，但這是現行法規的計算標準。
Q7: 履約保證一定要做嗎？可以省下這筆費用嗎？
A7: 履約保證（簡稱履保）並非法定強制，但強烈建議所有中古屋買賣都要承作。履保是由第三方公正機構（通常是建經公司或銀行）設立專戶，買方支付的各期價金會先存入專戶，待產權順利移轉登記完成、房屋點交無誤後，才會將款項撥付給賣方。這能有效保障買方的購房款安全（避免賣方收錢後不過戶或一屋二賣），也能保障賣方能收到尾款（避免買方惡意拖欠）。雖然需要支付成交總價萬分之六的費用（買賣雙方各半），但相較於動輒數百萬、上千萬的交易總額，這筆費用是確保交易安全、降低潛在糾紛風險的必要投資，不建議為了節省而省略。
Q8: 買中古屋時，水電瓦斯費、管理費等，是從哪天開始算我的？
A8: 這些費用通常是以「交屋日」為分算基準。在辦理交屋手續時，代書或仲介會協助買賣雙方確認交屋日當天的水、電、瓦斯錶度數，以及管理費的繳納狀況。交屋日（含）之後產生的費用由買方負擔，交屋日之前的費用由賣方負擔。雙方會依此計算差額，在交屋款中進行找補。務必在交屋時確認清楚並記錄相關度數。
Q9: 聽說裝潢也可以貸款，是真的嗎？利率會不會很高？
A9: 是的，除了前面提到的房屋修繕貸款、增貸、二胎、信貸外，部分銀行或設計公司也可能與金融機構合作，提供「裝潢分期」或「設計裝潢貸款」的方案。這些方案的利率通常介於房貸和信貸之間，實際條件依各家機構與個人信用狀況而定。申請前務必仔細比較利率、手續費、還款年限與是否有綁約限制，並將其月付金納入家庭總體負債比考量，避免過度擴張信用。
Q10: 如果我的自備款真的差一點點，有沒有什麼合法的短期週轉方式？
A10: 若自備款僅有短期、小額的缺口，可考慮：1. 保單借款： 若您有具備保單價值準備金的壽險保單，可向保險公司申請借款，利率通常較信貸低，且還款彈性。2. 親友借貸： 若能取得親友信任與支持，無息或低利借款是最佳選擇，但務必釐清還款計畫並留下借據。3. 信用貸款： 作為最後選項，利率雖高但核貸速度快，適合應急。極不建議：動用信用卡預借現金或尋求非正規民間借貸，其高額利息與風險極大。最根本的解決之道還是確實做好預算規劃，避免走到需要短期週轉這一步。
六、結論：精確規劃，穩健成家
「買房」是人生中極為重大、涉及金額龐大的財務決策，而周全的「預算規劃」則是確保這趟旅程能夠順利啟航、穩健前行的第一步，也是最關鍵的一步。切記，購屋所需準備的資金絕非僅僅是「房價的 2-3 成自備款」如此簡單的數字。唯有將核心的自備款、所有不可避免的稅費規費、仲介代書費用，甚至是交屋後立即產生的裝潢、家具家電開銷與一筆應對突發狀況的緊急備用金，全部仔細盤點並納入整體財務考量，才能真正勾勒出一幅清晰且務實的購屋藍圖。
精確的規劃是穩健成家的基石。當您能將所有潛在的財務細節都攤開檢視、掌握在手中時，就能在與房仲議價、向銀行爭取貸款條件、或是與裝潢設計師溝通預算時，擁有最大的主導權與底氣。請記住，一個成功且安心的購屋決策，永遠始於對自身財務狀況的理性誠實評估、對市場風險的充分認知，以及對未來長期負擔能力的充足準備。
【延伸閱讀：台灣房地產2025-2026年度核心報告】